無效購房合同應該怎么處理(無效購房合同的認定)

簽訂了無效的購房合同怎么處理

1、以欺詐手段簽訂的房地產買賣合同。

2、以脅迫的手段簽訂的房地產買賣合同。

3、乘人之危而簽訂的房地產買賣合同。

4、無民事行為能力人所簽訂的房地產買賣合同。

5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽訂的房地產買賣合同。

6、惡意串通所簽訂的房地產買賣合同。

7、沒有簽訂書面合同又無據可查的房地產買賣合同。

8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產所簽訂的房地產買賣合同。

9、公司產權沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產買賣合同。

10、優(yōu)先購買權人沒有放棄優(yōu)先購買權的房地產所簽訂的房地產買賣合同。

11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽訂的未經公證處公證的房地產買賣合同。

12、非自然人的分支機構所簽訂的房地產買賣合同。

購房合同無效的情形有哪些

專家回復：無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個合同無效，因為合同中其他條件具備的條款仍然具有法律效力，對合同雙方當事人仍具有約束力。但購房者怎樣通過合同的內容來鑒別自己所簽的合同是否有效？

(1)從購房合同的條款來鑒別。如果合同的某些條款違反國家法律法規(guī)，則此條款對房屋買賣雙方沒有約束力，必須加以糾正。

(2)從購房合同的標的來鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項目。也就是說在房屋開發(fā)階段，如果開發(fā)商所建房屋屬于越權批地、非法占地，所簽合同無效；在建階段，如在建房屋未取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證等，所簽合同無效；在銷售階段，如沒有房地產管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標的的，所簽合同無效。

簽訂了無效的購房合同怎么處理？

購房者不小心簽訂了無效的購房合同也不用太害怕，因為“無效”是指訂立合同的目的不能實現，它對合同雙方當事人仍然具有約束力，即負擔處理無效合同的責任。一般根據合同雙方當事人的過錯大小，用返還、賠償兩種處理方法。

（1）返還財產：是指將當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態(tài)。如果購房人取得的房屋還存在，則應返還給開發(fā)商，而開發(fā)商則把所取得的購房款全部退還給購房者。

（2）賠償損失：是指過錯方給對方造成損失時而應當承擔的責任。如果購房者對房屋造成了損壞，應修補或賠償，同樣開發(fā)商占用購房者的資金造成購房者損失資金利息，應賠償購房者的利息損失。此外，購房者為購房而支付的各種合理開支也可以計為購房者的損失。

購房合同無效怎么辦

法律分析：無效購房合同的處理方式：1、返還財產：出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。2、賠償損失：有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

購房合同無效有什么后果

法律分析：購房合同無效有以下這些后果：

1、相互返還，即由出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋；

2、買受人已經實際使用房屋的，應當支付相當于房屋租金的使用費，買受人對房屋進行了裝修的，對于裝修價值部分可由出賣人適當給予補償；

3、有過錯的一方應賠償對方因房屋買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯的，應當按照雙方的過錯大小分清雙方責任，各自按照應當承擔的責任分擔損失。

4、在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導致合同無效，則開發(fā)商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任；

5、因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人；

6、涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

購房合同無效如何進行處理

由于開發(fā)商的原因導致合同無效，購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任。

法律根據：《中華人民共和國民法典》第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

《中華人民共和國民法典》第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

欺詐購房合同無效如何解決

可以行使合同解除權外，還可以行使合同撤銷權，并且購房者還可以要求賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

法律依據:《民法典》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

購房合同無效怎么賠償

法律主觀：

購房合同無效可以通過下列方式進行賠償：

1、過錯方需要按照實際給對方所造成的損失來賠償；

2、賠償額需包括合同履行后對方預期可以獲得的利益，但是不得超過違約方在訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第一百五十五條

無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

《中華人民共和國民法典》

第一百五十七條

民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；

不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；

各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十四條

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；

但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

購房合同無效了怎么辦

購房合同無效后的處理：可以向房地產開發(fā)商退房，并且要求房地產開發(fā)商返還購買房屋支付的價款，如購房人在房屋買賣過程中有造成損失的，開發(fā)商也要承擔賠償責任。

【法律依據】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條

因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十五條

以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

房屋買賣雙方的合同被確認無效后如何處理？

一、房屋買賣雙方的合同被確認無效后如何處理? 房屋買賣雙方的合同被確認無效后的處理方式為：如果對方有過錯的可以請求對方承擔 締約過失責任 ，要求其賠償因締約而造成的損失，既包括現實損失也包括合理信賴利益；如果無過錯可以雙方協商之后和平解決。我們在正文中會針對不同的情況加以說明。 二、相關處罰 房屋買賣合同 被宣告無效后，一般可能產生以下法律后果： (一)出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。 (二)有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 (三)在 商品房 買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導致 合同無效 ，則開商有可能支付已付 購房 款一倍金額的懲罰性賠償責任。 (四)因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。 (五)涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。 三、相關內容拓展 1.房屋買賣合同被確認無效后，已經實際居住的是否承擔房屋使用費 房屋買賣合同簽訂后，買受人取得了合同約定的房屋使用權的，應當認定買受人因此取得了一定的使用權益，該利益雖不直接反映為貨幣或實物，但該使用權益可以物化為財產性利益，可以以使用費的方式體現，所以買受人應當支付占用房屋期間的使用費，但是對占用期間的房屋使用費應當按照什么標準向房屋出賣人返還，實踐中處理不統一，一般以相同地段、相似房屋的租金標準作為參照依據。 2.房屋買賣合同被確認無效后締約過失責任如何處理 房屋買賣時對當事人利益產生重大影響的交易行為，要遵守誠實信用原則，通常導致房屋買賣合同無效的主要責任在于出賣人，房屋買賣合同的無效，導致買受人購買涉訴房產的目的無法實現，喪失了與他人訂立 購房合同 的機會，如果合同有效履行，則買受人可以取得涉訴房屋的居住使用權、所有權，對于買受人來說，這些合理的、可預見的利益將無法實現，再次購 買房 屋可能使得購房成本增加，故出賣人應當對買受人因此受到的信賴利益損失予以賠償。對于賠償的具體數額，法院可以根據雙方履行合同的實際情況，如支付房款的數額，是否已經居住使用房屋，是否對房屋進行裝修等因素酌情予以確定。 3. 農村房屋買賣合同 被確認無效后，其法律后果如何處理 處理合同無效的法律后果時，應當根據 民法典 的規(guī)定，以及“應全面考慮出賣人因土地升值或 拆遷 、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡”的原則處理。農村房屋買賣合同被確認無效后，為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰 退房 屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。農村房屋買賣合同無效后，出賣人應當賠償買受人的損失包括：返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價;買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分;該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分。以上損失，需要委托有資質的評估機構進行評估，然后確定損失數額。 4.農村房屋買賣合同無效后，雙方的過錯認定需要考慮哪些因素 由于 農村房屋買賣 糾紛案件的違約方主要是賣方，因此一般認為賣方負主要責任，買方負次要責任。但僅僅抽象考慮主次責任之分，而不作進一步的明確，對這類案件的審理非常不利，因為這類案件審理過程中涉及的標的均較大，一個點的偏差動輒相差十幾萬。在這種情況下，對買賣雙方的具體責任的認定作進一步的明晰十分必要。筆者認為，在認定雙方主次責任的同時，還應結合以下因素對雙方的責任進行具體分配。(1)時間因素。購買的時間越早，買方的責任越小;相反，最近幾年購買的房屋，賣方的責任較小。(2)身份因素。不同村的村民之間進行的房屋交易，買方的責任較小;居民與村民之間進行的房屋交易，買方的責任較大。(3)購房目的。對于自住型購房，買方的責任較小;對于投資型購房，買方的責任較大。(4)政策因素。符合政策需要進行的購房，買方的責任較小，相反，責任較大。在劃分責任時，上述幾個界定因素均可以單獨考慮，但是在相互沖突時，如城鎮(zhèn)居民購房自住，則需要綜合衡量，著力考察購房時的具體原因。 5.關于農村房屋買賣中信賴利益損失的認定 所謂信賴利益，是指民事主體固有利益在具有信賴關系的特定當事人間存在的特定形式。在農村 房屋買賣合同糾紛 案件中，并非是所有的征收補償等損失都可以列入信賴利益損失范圍，與買賣一方當事人人身關系密切的征收補償或者其他利益，應單獨進行處理。 房屋在進行買賣的過程中需要簽訂相應情況的房屋合同，如果因一方的過失造成房屋合同被判定無效的情況的需要過錯方承擔相應的賠償。這個賠償的金額在簽訂的合同中應當有所體現，或者可經過雙方的協商對賠償的內容和金額達成一致，但是不得低于法定的 賠償標準 即可。

無效購房合同糾紛能否調解

法律主觀：

無效購房合同糾紛通常來說是能適用調解的。當事人可以向人民調解委員會申請調解，調解應當在當事人自愿、平等的基礎上進行。人民調解委員會調解民間糾紛，不收取任何費用。

法律客觀：

《中華人民共和國人民調解法》

第十七條

當事人可以向人民調解委員會申請調解；

人民調解委員會也可以主動調解。當事人一方明確拒絕調解的，不得調解。

《中華人民共和國人民調解法》

第十八條

基層人民法院、公安機關對適宜通過人民調解方式解決的糾紛，可以在受理前告知當事人向人民調解委員會申請調解。

《中華人民共和國民法典》

第十條

處理民事糾紛，應當依照法律；

法律沒有規(guī)定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。