二手房買賣的司法解釋(二手房買賣糾紛中介責任)

關于二手房買賣法律問題的解決

二手房產權多種多樣交易前必須嚴加審查目前，市場上的二手房產權性質多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當初單位在分配時是限制轉讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時，上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。

1.“老式私有宅院”需滿足兩個條件

一般來說，“老式私有宅院”的土地使用權是以劃撥方式取得的。根據有關規定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件：一是房屋所有權已經得到有批準權的人民政府批準出售；二是如果屬于非居住用途的，還需與區縣土地局簽訂土地使用權出讓合同，補繳土地出讓金；若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權和房屋所有權證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時，應對上述條件如何實現有所約定，以保證交易的合法進行。

2.售后公房買賣需同住人簽字

根據本市的規定，公有獨用成套鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據有關規定，公有住房可以直接上市買賣，在實際操作中，這里包括兩個步驟：第一步是使用權先轉為產權，第二步是轉為產權后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權外，同住人也享有一定的居住權，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復雜的親屬關系，因此售后公房上市交易，除房產證上記載的產權人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經同住人同意，售后公房的買賣很難成功。

3.非獨立成套公房只可轉讓承租權

非獨立成套公房的承租權可以有償轉讓，但是這類房屋轉讓是無法辦理出“小產證”的，因此不能作為二手房進行買賣。

4.權利受限制的二手房買賣

常見權利受限制的二手房大致有以下幾類：一是設有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設有抵押的二手房需征得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系后方可進行交易過戶。二是被法院等機關查封。一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時，對今后的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產證”上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓。買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。

共有二手房出售需全體共有人同意

我國《民法通則》規定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，上下家應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產所有權采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產買賣合同》上簽字，下家應注意這些簽字的真實性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權書，該授權還應經過公證機關的公證。需要特別注意的是，如果當作為夫妻共有財產的房屋產權僅登記了一方的名字時，下家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實踐中，有時會出現這樣的情況：屬于共有財產的房屋未經全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權利人提起訴訟要求確認買賣行為無效時，如果下家是善意購房，即不知道上家未經全體共有人同意且房屋已經過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩定房地產交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權利人追究責任。

“兩個定金”作用大不同

定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是上下家沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現在上下家對中介進行委托的過程中，用來擔保上下家在約定的時間內，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同，要承擔定金被上家沒收的風險，如上家反悔不簽《房地產買賣合同》，要承擔雙倍返還定金的責任。

第二個定金出現在《房地產買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現違約情況，違約方要承擔相應責任。

當然，上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。

“故意超貸”風險大

貸款成功是二手房買賣成功很重要的一個環節。銀行批準按揭貸款申請要綜合考慮各方面因素，但最主要的還是申請人的還款能力。按照規定，銀行對房屋買賣中的貸款額度有一定限制。如今房價不斷上漲，于是出現一種不規范的操作：上下家簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，價格低的一份是真實的，價格高的一份是虛假的，用于下家向銀行申請超過真實房價正常額度的貸款，這種做法叫做“超貸”。

從法律上說，這樣的合同因“惡意串通、損害銀行的利益”而無效。若銀行在審查時有證據表明貸款申請人“故意超貸”，則會拒絕下家的貸款申請。從交易過程看，上家往往需要在未拿到任何房款的情況下先出具一張首付款的收條，并辦理房屋過戶手續，風險非常高。下家除了面臨銀行不予貸款的風險外，還要支付虛假報高房價部分的契稅等額外支出，及上家不予退還虛假報高房款的風險。

因此，為保證交易安全順利進行，上下家應嚴格按照規定申請按揭貸款，避免通過上述違規手段獲取貸款。

下家須實地查看上家房屋有無出租

如果二手房出售前已經有房客承租，那么在租期內，在同等條件下，房客享有優先購買權。上家應該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，房客最晚應在三個月內盡快決定是否行使優先購買權。如果房客放棄優先購買權，上家在得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則房客有權向法院主張買賣行為無效。對于下家而言，為避免出現此類問題，應該對房屋進行實地考察，確定是否有房客居住其內，以確保交易的安全性。

三方需明確各自的權責利

上家在委托中介時，應與中介簽訂書面的委托協議。協議中要明確房屋的出售價格，上家應注意區分“凈到手價”、“出售價”及“合同價”，明確房屋的權屬和使用現狀，以及委托權限等。這份委托協議上家應有一份原件。需要注意的是，有些中介采用復寫紙簽訂委托合同，一式幾份，上家在首頁上的簽字會復印到另外幾份上。因此，上家應注意到合同的空白處有可能會被誤視作你授權由中介填寫，需明確自己是否有此意愿。

下家通過中介找上家時，應該要求中介出示其與上家之間的房屋掛牌出售委托協議。協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規定。下家與中介簽訂的書面協議，應包括房價、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。下家應至少有一份合同原件。在與中介簽好協議后，實際交付定金前，下家還應確認中介是否經過上家授權可以代收定金。在交付定金時應要求中介出具收據。該收據應有中介經辦人員的簽字，還應加蓋中介公司的印章。

中介以促成上下家交易成功作為收取傭金的前提。因此，中介為防止上下家簽訂居間合同后不愿簽訂買賣合同，往往會在居間合同中約定“發生這種情況時，上下家需付違約金給中介公司”，上下家對此應特別注意。

妥善解決簽約后的后續事項

上下家簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此，上下家也要妥善處理，避免發生不必要的糾紛。在簽訂《房地產買賣合同》時，上下家應將下家付款方式與上家交房情況結合，以保證各自的權益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30％，交房時付房款30％，產權過戶時付房款35％，他項過戶后再付房款的5％。在上述兩者掛鉤的同時，雙方還要明確違約責任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金；超過多少天時，一方有權選擇解除合同并要求違約方承擔違約責任等。總之，買賣合同的內容越詳細，履行起來的可操作性就越強，也越能促成買賣的順利進行。

關于二手房買賣的法律法規

二手房買賣涉及到多個方面的法律法規，如房地產、合同、稅務等。買賣雙方應簽訂書面合同，并交付一定的定金。同時，買方還需辦理相關稅費和過戶手續。

二手房買賣是指房屋所有權已經轉移的房屋交易，其涉及到房地產、合同、稅務等領域的法律法規。在購房前，買方應當查閱相關法律法規，了解自己的權利義務，并嚴格遵守相關規定。在簽訂二手房買賣合同時，應當確保合同內容合法、合理、清晰明確，并明確房屋的產權狀況、物業費用等內容。同時，買方應當交付一定的定金，作為買賣合同的有效證據。買賣合同中雙方應當約定好房屋交付時間和交付方式，并保留好相應的證據材料。在辦理房屋過戶時，買方需要繳納相關稅費，包括契稅、個人所得稅等，并按照規定辦理相關的過戶手續，包括房屋所有權轉移登記、產權證書辦理等。

二手房買賣中，如何判定合同無效？二手房買賣合同一旦簽訂，應當嚴格遵守合同約定。如果出現合同違約等情況，雙方可以通過訴訟解決爭議。如果存在以下情形，可能導致合同無效：1.合同內容違反法律法規的強制性規定；2.合同內容不清晰或存在重大漏洞；3.合同簽訂時存在欺詐、脅迫等行為。在日常購房過程中，建議購房者注意查閱相關法律法規，以保障自身權益。

二手房買賣的法律法規十分繁瑣，其中涉及到房地產、合同、稅務等多個方面。在進行買賣交易時，買方應當仔細查閱相關法律法規，保障自身權益，避免出現糾紛。

【法律依據】：

《合同法》第十五條 當事人訂立合同，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則。

二手房買賣法律依據是什么？

二手房 一直都是現在很多經濟能力不夠的家庭的 買房 首選，但是由于越來越多的人青睞于二手房而使得在此領域發生的糾紛越發頻繁，這也使得法律必須將自身的規定進行細化后適用在所有的 二手房買賣 過程中。那么，二手房買賣法律依據是什么？ 二手房買賣法律依據是什么？ 房屋買賣有哪些必須知道的法律 法規 ： 一、符合房屋現售條件的 商品房預售合同 的效力 出賣人未取得 商品房預售許可證 明即簽訂預售合同轉讓房屋，在 一審 法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為 商品房 現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張 合同無效 的，不予支持。 二、預約 合同的效力 和履行 當事人以出賣人在簽訂預購書、 購房 意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。預約協議訂立后，當事人一方無正當理由拒絕簽訂 房屋買賣合同 ，守約方起訴要求法院強制違約方訂立 買賣合同 的，一般不予支持。 三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力 當事人為套取 銀行貸款 虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關于審理 商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。 四、房屋買賣中陽合同的效力 當事人在房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。當事人對房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)的效力及履行存在爭議，經審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理。 五、購房指標 轉讓合同 的效力 當事人簽訂合同將房屋(包括 拆遷 安置用房等)的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。 六、無權處分合同的效力和履行 夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。 前款房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《 物權法 》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行買賣合同辦理 房屋過戶 登記的，法院應當釋明買受人可以主張 解除合同 ，經釋明買受人堅持不變更 訴訟 請求的，應當判決駁回其訴訟請求。 房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的 違約責任 。前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。“善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。 七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔 夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人(登記方)的行為是否構成無權處分或無權 代理 進行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。 經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有 證據 證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記 債務 的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續;出賣人的行為構成《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國 婚姻法 〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。 八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力 出賣人冒用 房屋所有權 人名義(如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等)擅自轉讓房屋，可以參照《 合同法 》第48條無權代理的規定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。 九、連環買賣中的合同效力 房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關于善意取得的規定進行處理。 十、 借名買房 的認定和處理 借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。 《 北京 市高級人民法院關于審理 房屋買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原 購房合同 系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。 房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。 十一、請求合同繼續履行的處理 當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險;當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。 十二、商品房不符合交付條件的處理 買受人要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。 買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張 逾期交房 違約金 的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。 商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實際交付之日起三十日內支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。 十三、買受人拒絕接收商品房的處理 出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。 十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認定 商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。 商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。 因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。 十五、對待給付義務的同時履行 買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務先于或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時，交付房屋、協助買受人辦理房屋過戶登記手續”。 十六、一房數賣中買受人的權利順位 一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。 買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關財產權證照。 十七、第三人過戶登記請求權的行使 買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。 十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行 出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權要求出賣人的 繼承人 在 繼承 遺產范圍內繼續履行 合同債務 ，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應當依據買受人的訴訟請求判決：“出賣人的繼承人協助買受人辦理房屋過戶登記手續”。 十九、房屋漲價損失與一倍賠償的并用 出賣人具有《最高人民法院關于審理商品房 買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。 二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理 出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復期間的違約金，擇一高標準予以支持。 商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。 二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標準 出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的標準范圍內對違約金數額進行調整。 二十二、違約金分別主張與分段主張的調整 房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數額過高作為抗辯的，應區分以下情形處理： (一)出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經做出處理的，后訴法院應當綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合確定賠償數額。 (二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經確定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買受人在后案中主張的違約金數額過分高于其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。 (三)買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除 合同違約金 ，前訴法院已經確定出賣人承擔遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金的數額。 二十三、違約金 訴訟時效 的認定 房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的， 訴訟時效期間 從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關于 訴訟時效中斷 或中止的相關規定。 二十四、 民間借貸 與代理售房的處理 民間借貸關系的借款人在借款時出具委托書，授權貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項及時退還給借款人。 借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第(2)項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標準可以參照《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。 法院應當嚴格審查 授權委托書 的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習慣、買受人是否實際支付購房款并實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。 二十五、民間借貸與以房抵債的處理 當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利： (1)貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持。 (2)貸款人在履行 清算 義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。房屋價值超過擔保基礎借貸債權(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。 當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。 二十六、以房抵債與調解 當事人以 債務糾紛 訴至法院，在訴訟中自愿達成以房抵債協議的，各級法院應當嚴格依據《最高人民法院關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規定，加大對可能出現的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經所在法院主管副院長或庭長審核。 總而言之，只要是涉及到二手房買賣的問題就應當首先適用正常房屋買賣的法律，然后二手房根據其特殊性會有的法規加以制約以達到最好的秩序管理，如果大家在二手房買賣中出現糾紛建議直接 找律師 訴訟。

二手房有買賣合同沒過戶受法律保護嗎？打官司會怎么判

1、二手房買賣合同是受法律保護的，其中一般有規定時間辦理交易過戶，如未按照約定辦理過戶，是誰的原因誰就要承擔違約責任。

2、如果合同中沒有明確約定交易過戶時間，交易雙方應協商處理，未協商一致，就按照合同約定上訴。

3、如果訴訟，就要區分是誰的原因造成未過戶，誰有責任誰承擔對方的賠償。如果屬于不可抗力造成房屋未過戶，甲乙雙方不承擔責任，業主退還房款，買受人交還房屋（如未辦理房屋交付則例外），合同終止。

4、法律依據：《中華人民共和國合同法》第八條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

擴展資料：

房屋買賣合同的規定

1．房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等約定于書面。

2．在城鎮買賣房屋之所有權須經房屋登記機構登記后，才發生轉移，如未登記，即使交付，也不發生權利轉移效果。

3．出賣共有房屋或出租房屋時，其他共有人或承租人享有同等條件下的優先購買權。

4、雙方當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現雙方自愿的原則，本合同文本相關條款后留有空白行，供當事人自行約定或補充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意內容。

5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，所簽訂的《存量 房交易結算資金劃轉協議》應當作為本合同的附件。

6、存量房屋所有權轉移登記時所涉及的主要稅費包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項)、綜合地價款(經濟適用住房有此 項)、營業稅及附加、所得稅、土地增值稅等。

7、雙方當事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或注明全稱的其他仲裁委員會申請。

8、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致。

有效條件

房屋買賣合同是一種民事法律行為，應當具備以下條件：

1．合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。

(1)一般主體要求。依《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事后經法定代理人追認。

(2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。

在商品房現售中，房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。

商品房出賣方如違反上述要求，就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應當宣告合同無效，賠償買受方因此而遭受的損失。

此外，政府確認的城市低收人家庭才符合主體資格有權購買經濟適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權購買單位自管公房，機關、學校和部隊等單位經批準才符合主體資格有權購買城市私房等。

2．房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。

房屋買賣只有在自愿和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。

因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。

3．房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。

否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規明確規定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。

參考資料來源：百度百科--房屋過戶

參考資料來源：百度百科--房屋買賣合同

二手房的買賣最新政策是怎樣的?

一、最新二手房買賣政策

1、除了交納相關稅費后，地稅局會根據房產部門登記信息審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據房(不包含非住宅類房產)。如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅，個人所得稅也必須征收差額的20%。

2、如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年需要以納稅保證金形式先繳納，在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

3、地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

二、二手房交易稅費規定不滿兩年的二手房交易稅費

1、測繪費1.36元/平方，買方;

2、評估費0.5%(評估額，允許浮動)，買方。

3、契稅評估額初次90平內1%、90平~140平內1.5%，超過140平或非首次3%，由買方繳納。

4、所得稅按全額的1%，由賣方承擔，滿兩年的僅有住房減免。

5、交易費6/平方,雙方。

6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方。

7、營業稅5.6%賣方繳納，普通住房滿兩年可減免。

不滿五年的二手房交易稅費

(1)增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納。同時規定：

若是轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收增值稅;若是轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征增值稅;如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅;

(2)個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納征收有兩個條件：家庭僅有住宅以及購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅;另外如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

(3)印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。

(4)契稅：基準稅率3%，優惠稅率1.5%和1%，由買方繳納，同時規定：若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%;若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%;若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

(5)測繪費：1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積;一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產有權證：20元。

三、購買二手房后怎么退房

在二手房買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。

如果買方繳稅了個人所得稅、營業稅、契稅等房產交易稅，且完成了過戶手續，一般情況下此合同已經履行完畢，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不能退房的。

但因擔保機構，或者中介公司墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔相應的損失。在房屋過戶后發現嚴重質量問題也是可以退房的。

國家對二手房買賣有什么新規定？

對于二手房買賣，最新規定如下：

2015年3月30日，財政部調整個人住房轉讓營業稅政策，將免征年限由此前的5年縮短至2年。

我國目前執行的個人住房轉讓營業稅政策自2011年初開始實施，規定將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，差額征收營業稅；將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

此次個人轉讓住房營業稅免征年限“5改2”后，對于持有住房2年以上5年以下且有出售需求的市民來說，轉讓成本有所下調。

房子買賣糾紛案例？簽訂二手房買賣合同的注意事項？

現在買賣二手房的人有很多，但是有很多人對于二手房的了解不是很多，就盲目的去買房子，所以導致發生房子買賣糾紛的事情有很多，造成自己的錢財受到損失了，那么，今天我們跟大家說說房子買賣糾紛案例？簽訂二手房買賣合同的注意事項？感興趣的朋友們一起來參考一下，希望可以帶來幫助。

房子買賣糾紛案例

【案例1】房屋面積差異的處理

王某2012年購買了一處商品房，面積89．5平方米，王某按89．5平方米交了房款，9月交房后，王某找專業人士進行測繪發現房屋面積只有80．5平方米，現在王某應該怎么樣主張他的權利？

答：北京盈科（沈陽）律師事務所夏輝律師意見：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第14條規定的處理原則，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的介個據實結算，買受人請求解除合同，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應于支持。

買受人決定不退房的話，實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3￥）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

為此，本案中，面積誤差比已超過3％，并且實際面積小于合同約定面積，王某可以主張解除購房合同，并要求開發商承擔違約責任，王某如果不想退房，可以要求開發商按照上述規定返還購房款。

【案例2】代人買賣房，合同有無效？

2008年4月，李某通過中介購房，并與徐某簽訂定金合同，交了10000元定金，后以徐某非產權人受欺詐為由主張撤銷合同并返還定金。

答：北京盈科（沈陽）律師事務所夏輝律師意見：徐某以自己的名義所實施的代理行為不違反《合同法》第403條關于＂隱名代理之規定，無論徐某對相對人披露被代理人的具體情況在實施該代理行為前后，均不影響其委托代理關系成立。即若受托人徐某因委托人原因對第三人張某不履行合同義務時，張某可直接選定委托人主張其相應的合同權利。

為此，本案李某認為徐某故意隱瞞爭議房屋權屬狀況，且在未披露其與房屋產權人就該套房屋存在代理關系情況下即以自己作為出賣方與張某訂約，該行為已對李某構成欺詐的主張缺乏事實和法律依據，故案涉合同應認定有效。李某要求撤銷合同并返還所付定金缺乏法律和事實依據，不應支持。

簽訂二手房買賣合同的注意事項

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房。

3、一般來說，軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

4、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題

5、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。

6、觀察房屋的內部結構戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

7、小心房款和產權的交接不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題，可以考慮房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再房款轉入賣方的賬戶。

有關房子買賣糾紛案例，簽訂二手房買賣合同的注意事項的相關信息就介紹到這里了，從上文我們可以得知房屋買賣的糾紛幾個案例了吧。為了避免糾紛發生在自己身上，就必須要對于二手房有了一定的了解，然后在進行去交易，這樣就會比較簡單一些，不會覺得很復雜。

二手房買賣適用《商品房司法解釋》嗎

不適用。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”這就不包括二手房。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。