買賣不破租賃的有哪些例外(買賣不破租賃的例外情形有哪些)

不動(dòng)產(chǎn)買賣不破租賃四種例外

買賣不破租賃的四種例外情況是動(dòng)產(chǎn)租賃、不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)定、查封的不動(dòng)產(chǎn)、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等,以上四種情況下,是不適用于買賣不破租賃的,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行合法的認(rèn)定和處理。

一、買賣不破租賃的四種例外情況是什么?

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存,禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施,體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán),不動(dòng)產(chǎn)被查封后,其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此,被查封的財(cái)產(chǎn),債務(wù)人或其他人擅自處分的,該處分行為無(wú)效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出,執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來(lái)說(shuō),查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán),承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。

4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),必然要進(jìn)行拍賣或變賣,所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中,對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的,在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中,一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

二、買賣不破租賃的適用瑕疵情形

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng),還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒(méi)有明確法律條文給予明確。

2、買賣不破租賃與抵押權(quán)競(jìng)合。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此,以抵押財(cái)產(chǎn)出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。

3、財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合。

財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合,指在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃,二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決,盡管法律沒(méi)有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來(lái)看,買賣的行為也是發(fā)生于后,按理說(shuō)應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。

在司法實(shí)踐中,買賣不破租賃的相關(guān)法律認(rèn)定,對(duì)于解決在租賃過(guò)程中出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的相關(guān)情況是有非常好的作用的,但也存在部分情況下不適用于買賣不破租賃的情況,司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確認(rèn)定,如果出現(xiàn)上述四種情況的,可以不適用于買賣不破租賃行為。

買賣不破租賃的適用條件

法律主觀：

一、買賣不破租賃適用哪些情況

買賣不破租賃指的是在租賃期限內(nèi)租賃物發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，則該租賃物所有權(quán)變動(dòng)并不影響租賃合同的效力。承租人依舊可以在租賃期限內(nèi)享有租賃物使用權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

二、買賣不破租賃原則的適用條件

我國(guó)民法典第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

我國(guó)民法典對(duì)買賣不破租賃原則的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并沒(méi)有對(duì)買賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規(guī)定，缺乏對(duì)善意物權(quán)人和債權(quán)人的有效保護(hù)。然而，從我國(guó)其他相關(guān)的法律法規(guī)中卻可以看出某種買賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”從這些相關(guān)的法律法規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，立法者在對(duì)買賣不破租賃原則的適用條件問(wèn)題上采取的是折中主義的立場(chǎng)，既沒(méi)有完全肯定買賣不破租賃原則，也沒(méi)有確立登記對(duì)抗原則，而是將二者綜合起來(lái)，采取了登記備案的做法。其立法初衷是希望既可以能夠通過(guò)登記備案讓租賃合同達(dá)到公示的目的，又可以以此保障承租人的權(quán)利。

三、租賃房有瑕疵能不能解除租賃合同

可解除合同，并可要求房東退還押金和租金。你們簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，條款未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，租賃合同合法有效。《民法典》規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”因雙方在合同中約定租賃的房屋及房屋附屬生活設(shè)施處在良好的狀態(tài)下，故作為房東在合同簽訂后，除了交付房屋，還應(yīng)當(dāng)保證所交付的房屋處在良好的狀態(tài)下，為承租人正常生活使用。

買賣不破租賃是尊重承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人需要提前通知承租人。

法律客觀：

我國(guó)合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對(duì)新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時(shí)，承租人得以租賃權(quán)對(duì)抗新所有權(quán)人，這在法理學(xué)上稱之為“買賣不破租賃”。1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：第一，動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過(guò)市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒(méi)有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過(guò)其適用的客體體現(xiàn)出來(lái)，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國(guó)立法來(lái)看，立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對(duì)于承租人享有的承租權(quán)，古今立法者的態(tài)度經(jīng)過(guò)了從“買賣擊破租賃”到“買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢(shì)，但是，法律對(duì)租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力，從而達(dá)到對(duì)租賃人權(quán)利保護(hù)的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用“先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過(guò)變賣抵押物用于清償債務(wù)。3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來(lái)說(shuō)，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中的限制適用破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會(huì)得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;(2)在許多破產(chǎn)案件中，特別是國(guó)有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購(gòu)買人可能會(huì)考慮自己購(gòu)買的土地因附著有租賃關(guān)系，不利于自己的開(kāi)發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)。

新民法典買賣不破租賃例外

法律主觀：

關(guān)于 買賣不破租賃 的規(guī)定是：買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物，私有房屋在租賃期內(nèi)買賣交易，對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租約繼續(xù)有效。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

買賣不破租賃的例外情形

法律主觀：

一、買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在而要求承租人返還租賃物。從買賣不破租賃原則的確立過(guò)程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

二、買賣不破租賃的例外情形有哪些

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效。執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。

4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中，一般應(yīng)限制適用買賣不破租賃原則。

三、民法典中關(guān)于買賣不破租賃的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十六條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

綜上所述，動(dòng)產(chǎn)、法院查封的不動(dòng)產(chǎn)、破產(chǎn)處理中的財(cái)產(chǎn)及已進(jìn)行了抵押的財(cái)產(chǎn)都不能適用于買賣不破租賃的原則，債務(wù)人擅自處置以上財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效。

法律客觀：

根據(jù)法律的規(guī)定，在下列情況下對(duì)買賣不破租賃原因有所限制：1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來(lái)說(shuō)，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中的限制適用破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

買賣不破租賃四種例外

買賣不破租賃的例外情形有：①不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。②如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的不適用該原則。③在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的租賃關(guān)系不適用。④對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，不適用“買賣不破租賃”原則。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于適用有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第三十七條規(guī)定：當(dāng)事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第三百一十一條的規(guī)定處理。

當(dāng)事人以依法被查封或者扣押的財(cái)產(chǎn)抵押，抵押權(quán)人請(qǐng)求行使抵押權(quán)，經(jīng)審查查封或者扣押措施已經(jīng)解除的，人民法院應(yīng)予支持。抵押人以抵押權(quán)設(shè)立時(shí)財(cái)產(chǎn)被查封或者扣押為由主張抵押合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

以依法被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)抵押的，適用前款規(guī)定。