買賣不破租賃的例外有哪些(買賣不破租賃的例外情形有哪些)

什么是買賣不破租賃？一文幫你解釋新名詞

一、什么是買賣不破租賃？

買賣不破租賃是指在租賃關系存續期間，即使房東出售房屋，在沒有與承租人解約的情況下，承租人依然享有房屋的租住權利。

有租戶的房子如何賣？

如果房屋尚在出租狀態，房屋產權人應在售房之前的合理期限內通知承租人，在實際案例中這個期限一般為15或30天。這樣承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，根據自身情況決定是否行使優先購買權，或利用這段時間另尋房屋、或和房屋持有人約定告知買主租賃現狀。需要提醒房屋持有人的是，如出售房屋未通知承租人，即使手續合法、程序健全，承租人也有權利主張房屋買賣無效，并有權以同等價格購得該房屋。

二、租戶一定能優先買房嗎？

雖然租戶享有優先購買權，但并不意味著租戶一定能優先買房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋產權人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無法主張優先購買權。

3、承租人只能在同等條件下行使優先購買權。所謂的“同等條件”就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價、支付方式還是其他方面，承租人都不會以優于三、第三人的購買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權人同時想購買房屋，共有人可以先于承租人行使優先購買權。

5、承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。房屋產權人賣房之前要確保租客等享有優先購買權的人已經放棄使用權利，要求對方出示放棄優先購買權的聲明。

三、買賣不破租賃不適用動產

買賣不破租賃原則上只能適用于不動產租賃。例如房屋、土地使用權等。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓，出租。那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系依然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

理由有三：

第一、如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用合同法該條規定，不利于財產流通，在相當程度上還會影響交易安全，造成租賃關系的標的物在交易上的不確定性，有悖于現代民法宗旨。

第二、從成本支出的角度來看，動產以占有為公示手段，當事人買賣動產時，交易的社會成本很低。不動產的買賣，買賣人比較慎重，一般要親自去房屋所在地進行考查，支付相應成本。如果動產買賣也要求買受人受善良注意義務，則極大的加重了買受人的成本。

第三、從保護弱者的角度看，相對于不動產，動產可大規模地生產，買方可選擇性越來越多，與賣方的地位基本相等。甚至優于賣方，即使在出租的情況下也不例外。因此，動產承租人的弱勢地位并不明顯，對動產的承租人無須特別保護。

物權優先效力有哪些例外情形

物權優先效力有哪些例外情況

物權的優先效力，亦稱物權的優先權。通常來講，物權的優先效力是指在同一標的物上，如果該標的物有物權存在，同時也為債權的給付標的物時，或同時有兩個以上的相容性質的物權并存時，物權則有優先于債權的效力，先成立的物權則有優先于后成立的物權的效力。

現在，隨著社會經濟的發展，物權和債權出現了相互融合的趨勢，兩者之間的界限不再那么明顯，原因是社會上“動態”利益的重要性日益顯現，相應地國家對“動態”利益的保護也越來越強。于是物權的優先效力也就出現越來越多的例外情況，這些情況主要表現在四個方面：

(一)“買賣不破租賃”制度。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”即先設立的承租人的租賃權優先于租賃物受讓人的所有權，這是由于租賃物被法律賦予了物權的對抗效力(即所謂的“租賃物的物權化”)。依此規則，在承租期間，出租人要轉讓房屋的應通知承租人并告知買受人，買受人買房后應承繼出賣人的出租人地位，租賃合同繼續存在而不受買賣合同的影響。

租賃合同根據其法律性質而言是一個債權契約，因而承租人因此而獲得的占有、使用租賃物的權利只是一種事實上的權利而非物權，但其在與獲得房屋所有權的有物權的買受人相對抗時，卻可以比物權優先，獲得“不破”的效果，這不得不說是物權優先效力的一種例外。

(二)預告登記制度。我國《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”根據該條規定，預告登記是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在為將來發生不動產物權變動。這種變動是不動產登記的特殊類型。它所登記的，不是不動產物權，而是目的在于將來發生不動產物權變動的請求權。

一般情況下，同一物上設立的多個債權不管設立時間的先后和數額的差別，都具有平等的效力，債權人在依法受償時都是平等的，債權相互之間不存在優先效力的問題。物權具有對抗第三人的效力，債權沒有對抗第三人的效力。然而預告登記作為債權請求權，可優先于在其后成立的物權(順位的確保)。當然如果想獲得具體的優先效力，必須取得物權并把預告登記改為正式登記。但是預告登記不會禁止后來發生的其他物權的變更登記，而只能產生有利于請求權人對不動產權利人的處分限制。

買賣不破租賃中租金怎么處理

根據上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據法律規定，自動承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應承擔的義務，也應當一并承繼。所以，租客預繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權請求租客支付已經預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失，應區別具體情況，向原房東請求返還或賠償。 同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經向當時作為房屋所有權人的原房東交付了若干押金，就不再負有支付押金的義務，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。 根據“買賣不破租賃”原則，新房東負有向租客返還押金的義務，至于原房東是否向新房東交付了押金，屬于其他法律關系的范疇，對新房東向房客返還押金義務并不產生影響。 綜上所述，在二手房買賣中，人們經常會遇到租客提出買賣不破租賃，這樣，在租賃期限內的話，買方就可能不能收回房子自己住。當然，買賣不破租賃也有例外的情況，比如二手房出租之前存在抵押或者被查封等情況，房東將其抵押給銀行，抵押權要優于租賃權。

買賣不破租賃的四種例外情況是什么?

1、以下這些情況，是不該原則限制的：(1)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租賃物所有人被宣布破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。2、除了以上情況，在以下兩種情況出現時，新房東也有權要求原租客騰讓房屋：(1)當事人另有約定如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內房屋的產權發生變動，租賃合同將于產權變更之日終止。那么房屋通過買賣產權完成變更后，原房東和租客的租賃關系就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。(2)新房東行使合同解除權如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權，要求解除租賃關系，讓租客騰出房屋。綜上所述，在二手房買賣中，作為房屋買受人，經常遇到房屋尚在租賃的情況，如果當初簽訂的租賃合同經過備案登記，承租人就可以要求繼續使用房屋。如果買受人提出解除合同，需要給向承租人一筆違約賠償金。沒有登記的，除非有充分證據，否則就不能用這個原則。