動(dòng)遷房買賣注意事項(xiàng)有哪些(動(dòng)遷房買賣合同有效嗎)

動(dòng)遷房買賣注意事項(xiàng)有哪些

法律分析：動(dòng)遷房買賣注意事項(xiàng)有：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供過戶服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式、遲延交房等都作出明確的約定。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

拆遷安置房買賣注意事項(xiàng)有哪些

法律主觀：

拆遷安置房與普通的商品房相比，拆遷安置房交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。 拆遷安置房買賣注意事項(xiàng)有： 第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。 第二，買方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。 第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。購(gòu)房者在購(gòu)買拆遷安置房時(shí)，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方(個(gè)人)有一定的了解，安置期房交易時(shí)，需要注意該安置房是否享受政府有關(guān)補(bǔ)貼以及相關(guān)的限制，還是純屬市場(chǎng)行為，必須調(diào)查清楚。其次，要查看賣方與開發(fā)商簽訂的合同，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，要求對(duì)方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計(jì)稅發(fā)票等一套用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給你。

法律客觀：

拆遷安置房買賣注意事項(xiàng)：1、取得產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房，無(wú)論是被拆遷人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是夫妻或家庭共同財(cái)產(chǎn)，從法律上來(lái)說(shuō)都可以簽訂轉(zhuǎn)讓合同。2、應(yīng)當(dāng)注意，此類合同的簽訂和履行因涉及到較為復(fù)雜的法律規(guī)定，所以具有相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。3、其對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，稍有不慎，將可能受到嚴(yán)重的損失。如果沒有專業(yè)人士對(duì)合同內(nèi)容和合同簽訂過程的嚴(yán)格把關(guān)，在自行簽訂這類房屋買賣協(xié)議的時(shí)候，一定要慎之又慎。4、置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同：第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

購(gòu)買拆遷房注意事項(xiàng)

1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)

要注意是集體土地還是國(guó)有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因?yàn)榇祟愅恋厣系姆课荩w組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會(huì)得到任何賠償。

2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無(wú)限制或政策補(bǔ)貼

特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象有明確限制。

3、房屋的權(quán)利人

確定房屋是獨(dú)有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購(gòu)房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。

4、相關(guān)費(fèi)用的繳納

這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。

尚未取得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《民法典》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有民法典上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說(shuō)此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。

購(gòu)買拆遷安置房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者有產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長(zhǎng)，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些風(fēng)險(xiǎn)：

1、分配風(fēng)險(xiǎn)

家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬(wàn)一協(xié)商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰(shuí)還無(wú)法確定。

2、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

無(wú)產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

3、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房?jī)r(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購(gòu)買方就很難實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，只能主張債權(quán)。

4、房屋查封風(fēng)險(xiǎn)

在購(gòu)買方等待過戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第三百五十六條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。民事法律行為可以附條件，或附期限。

動(dòng)遷房過戶的糾紛如何處理拆遷房買賣注意事項(xiàng)

一、動(dòng)遷房過戶的糾紛如何處理

出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：

1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。

2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的。

3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

4、買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。

二、拆遷房買賣注意事項(xiàng)

1、購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來(lái)的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。

2、在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購(gòu)買房產(chǎn)證還沒出來(lái)的房屋時(shí)一定要求同住在買賣合同上簽字。

3、房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對(duì)付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面。

4、違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約，違約金約定過高法律不予保護(hù)，在違約條款的設(shè)置上一定要重視。

拆遷房的買賣數(shù)量近些年不斷地增多，由于操作過程的不規(guī)范，導(dǎo)致過戶時(shí)候，產(chǎn)生的糾紛和問題還是比較多的。拆遷房買賣糾紛更是比較多，大家在購(gòu)買的時(shí)候要慎重。拆遷房買賣注意事項(xiàng)一定要閱讀清楚，在購(gòu)買的時(shí)候要看好規(guī)定。各個(gè)環(huán)節(jié)都要有所注意。還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的房屋過戶注意事項(xiàng)內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)。

三、買賣房屋發(fā)生糾紛的原因有哪些？

1、委托合同簽訂不規(guī)范，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為房屋買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、缺斤少兩。

2、二手房買賣合同的內(nèi)容不完整，房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。

其次，價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

3、二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定，在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購(gòu)房的情形。但是，買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯(cuò)較難認(rèn)定。

購(gòu)買拆遷安置房注意事項(xiàng)是什么?

一、拆遷安置房買賣

安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除了受法律規(guī)章的規(guī)范以外，還要受相關(guān)規(guī)范性文件的調(diào)整，比如上文配套商品房5年內(nèi)禁止交易的規(guī)定。

但一般安置房都是可以買賣的，但要復(fù)核以下條件：

出售者要取得拆遷安置房的所有權(quán)(根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬登記證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”);

安置協(xié)議中沒有對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制。

沒有相關(guān)規(guī)定對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行規(guī)定(根據(jù)房屋性質(zhì)決定的，比如帶有福利性質(zhì)的公租房)。

二、購(gòu)買拆遷安置房注意事項(xiàng)

購(gòu)買拆遷安置房，手續(xù)與普通商品房是一樣的。但是如果你想購(gòu)買拆遷安置房，最好等賣主有了房產(chǎn)證后再進(jìn)行交易。

購(gòu)房者在購(gòu)買拆遷安置房時(shí)，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方(個(gè)人)有一定的了解，安置期房交易時(shí)，需要注意該安置房是否享受政府有關(guān)補(bǔ)貼以及相關(guān)的限制，還是純屬市場(chǎng)行為，必須調(diào)查清楚。其次，要查看賣方與開發(fā)商簽訂的合同，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，要求對(duì)方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計(jì)稅發(fā)票等一套用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給你。

動(dòng)遷房買賣合同注意事項(xiàng)有哪些

法律主觀：

動(dòng)遷房買賣注意事項(xiàng)有：

1、調(diào)查清楚房屋是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證。

2、要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

3、在合同中一定要約定好房屋過戶期限、過戶費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)、違約責(zé)任等問題。

法律客觀：

《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。第一百五十一條一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。