2024商品房買賣合同如何判斷效力

廣州市商品房預售買賣合同有法律效力嗎

預售合同肯定是具有一定的法律效力，但當事人也需要因此承擔相應的法律責任，為此在簽訂預售合同時要能夠細看它的內容。《商品房銷售管理辦法》第三十條規定房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

簽訂商品房買賣合同（預售）要注意什么

1、確認開發商已經取得商品房預售許可證

根據我國法律規定，沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。

2、確認開發商制定的格式條款是否公平

對于商品房預售的一般情況，開發商通常會制定針對大多數購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預售合同的依據。

購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發商磋商，并將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。

3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任

開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外，還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

4、明確約定抵押權的處理方式

為籌集建設資金，開發商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優先性，若處理不當，會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。

5、明確面積誤差的處理結算辦法

預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。為了避免日后發生糾紛，購房者應當在預售合同中約定出現面積誤差后的處理方法；

6、及時辦理相關登記手續

商品房預售合同簽訂后，從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證，前前后后有很多法定手續需要辦理。這些手續既是購房人的權利，也是購房人的義務，對保護雙方當事人的合法權益具有重要作用。

最高人民法院關于房屋買賣合同效力的規定是什么

法律主觀：

市第一、第二中級法院；各區、縣法院：為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有 房屋買賣糾紛 合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發，請各院在審判中參照執行。執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。附件：農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的 合同糾紛案件 ，由于目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。為研究、統一執法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村 私有房屋買賣合同 的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求 確認合同無效 并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或 宅基地使用權 變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村 集體經濟組織 或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式 非法轉讓土地 的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前， 農村房屋買賣 無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，認定 買賣合同有效 不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、 房屋拆遷補償 等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

法律客觀：

《最高人民法院關于審理商品房 買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣 合同訂立 后，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押 給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

商品房預售合同的效力是什么

商品房預售合同的效力是什么

1.商品房預售合同的效力

(1)商品房預售,屬于法律規定的特許經營范圍,因此出賣人必須申領商品房預售許可證明.出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的,合同無效,但是在起訴前取得預售許可的,合同有效.

(2)商品房預售合同應當辦理登記備案手續,但該登記備案手續并非合同的生效條件,當事人另有約定的除外.

2.銷售廣告的性質認定:

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請;但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,仍屬于合同的組成部分,當事人違反這些內容的,應當承擔違約責任.

3.法定解除條件

(1)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;

(2)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;

(3)房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;

(5)約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年,因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的.

4.可以適用懲罰性賠償金的情形

在下列情形下,買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下,還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金:

(1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;

(3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(4)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(5)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實.

5.商品房買賣合同與貸款合同的效力關系

(1)貸款合同未能訂立,導致商品房買賣合同不能履行的,則當事人可以要求解除合同,并分析貸款合同未能訂立的原因,在可歸責于一方當事人的情況下,由該當事人賠償損失.

(2)商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除,則貸款合同也應相應解除,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人.

房地產公司預售房產怎么計算土地使用稅?

《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條規定,納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末.

《廣西壯族自治區地方稅務局關于房地產企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間的通知》(桂地稅字[2009]117號)規定,對房地產開發企業建造的商品房用地,在商品房出售之前,應依照規定征收城鎮土地使用稅;終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起.

《青島市地方稅務局關于明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》(青地稅函[2009]128號)規定,納稅義務的截止時間房地產企業開發商品房已經銷售的,土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態發生變化即商品房交付使用的當月末.

商品房交付使用,是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人占有,其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人.

根據上述規定,納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末.因此,房地產公司預售房產,土地使用稅的納稅義務截止日應為房屋銷售合同約定交付使用的當月或商品房交付使用的當月末.

商品房預售合同的效力是什么?

房屋買賣合同怎樣才具有法律效力

房屋買賣合同需要滿足以下幾點才具有法律效力：

1、合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格，具體如下：

（1）一般主體要求。按照規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事后經法定代理人追認；

（2）特殊主體要求。為維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現售中，房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。

2、房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果；

3、房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。

附范本：

出賣人（甲方）：__________________

身份證號碼：__________________

買受人（乙方）：__________________

身份證號碼：__________________

根據《中華人民共和國民法典》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

一、房屋的基本情況：

甲方房屋座落在________________________________，建筑面積為______平方米，乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。

二、甲方保證該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。

三、上述房產的交易價格、款項支付方式

1、購房款為人民幣______________萬元整（大寫：__________________元整）

2、乙方應當于本合同簽訂之日起向甲方支付人民幣____________萬元整（大寫：____________萬元整），余款__________________萬元應于上述房屋產權過戶至乙方名下之日支付甲方。

四、房屋交付

甲方應在交房當日（____年____月____日）將拆遷安置房屋相關的所有手續、余款、拆遷補償款等一切和該出售房有關的文件及票據交付乙方（以各項文件及票據為證明）。甲方于房屋交付使用時將交易的房產及其鑰匙全部交付給乙方。

五、關于產權登記的約定：

1、甲方在上述房屋可辦理房屋產權證、土地證及其過戶手續條件成就時，應及時辦理過戶手續，乙方應配合將相關的收件（包括甲方原交付的拆遷安置房屋相關的所有手續、余款、拆遷補償款等一切和該出售房有關的文件及票據等）交付乙方辦理，關于過戶手續產生的稅費等相關費用由甲方負責承擔。

2、甲方辦理有關過戶手續后，應當提供一切與房屋有關的手續及資料及時積極配合乙方辦理房屋權屬變更手續，不得用任何方式拒絕阻撓。房屋權屬從甲方變更至乙方名下所產生的稅費等相關費用均由乙方自行承擔。如因甲方的原因造成乙方不能在向甲方提出書面要求起_____天內辦理房屋權屬變更手續，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的______%賠償乙方損失。

3、乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方式阻撓。在辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續時，甲方應該提供一切與之有關的手續及資料（原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等），不得用任何方式拒絕阻撓。

六、甲方逾期交付房屋違約責任：

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金。逾期不超過________天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價款金額的______%向乙方支付違約金，合同繼續履行；逾期超過_______天，則視為甲方不履行本合同，乙方有權終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按______利率付給利息。

如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔。

甲方（簽字）：____________乙方（簽字）：____________

______年______月______日______年______月______日

法律依據：《中華人民共和國民法典》第四百六十五條

依法成立的合同，受法律保護。

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

房屋買賣合同效力糾紛5類案件裁判規則匯總

編輯評論/注釋

推動最高人民法院同類案件同判，已成為提升司法公信力、實現法律適用統一的重要工作內容和手段。

過去五年，中國房屋買賣合同糾紛數量激增。雖然由于疫情等因素，2024年有所下降，但房屋買賣合同糾紛仍是律師的重要案源。

在剛剛出臺的“十四五規劃綱要”中，都市區建設、城市更新、現代社區建設、城鄉一體化發展、“不炒房”的總原則，將為房地產行業帶來新的機遇和發展，同時，新的房屋買賣合同糾紛也會更多。

在這種背景下，在推進相似案件同判的司法環境下，從房屋買賣合同糾紛中提煉出相似案件的判決規則，并對判決規則進行總結分析，是律師制定訴訟策略、預測判決結果的重要方法之一。

在房屋買賣合同糾紛中，與“合同效力”相關的案件有51220件，從2012年的僅465件增加到2024年的萬余件，增長迅速。

今天我們從房屋買賣合同糾紛的類似案例庫中，整理總結出五條與合同效力相關的裁判規則，與讀者分享。

規則一

規則一：為取得銀行貸款，訂立虛假房屋買賣合同，雙方無真實房屋買賣意思表示的，應當認定合同無效。

規則描述：

雙方簽訂虛假的房屋買賣合同以取得銀行貸款的，應當認定房屋買賣合同無效。

一、雙方簽訂房屋買賣合同后，出賣人一直持有和保管房屋產權證、過戶發票、收據等相關原件，一直占有和使用所售房屋。主張雙方為虛假購房合同套取銀行貸款，但買受人不能合理解釋和證明上述情況，且未能證明除銀行貸款外的房款支付情況。應認為雙方之間的房屋買賣合同不是其真實意思表示，應為無效合同。

第二，真實意思表示是民事法律行為應當具備的基本條件之一。雙方沒有買賣標的物的真實意思表示，而是為取得商業貸款、住房公積金貸款等其他目的相互串通簽訂虛假買賣合同的，應當認定該合同無效。

第三，房地產開發企業以規避國家對房地產行業的管制為目的，以他人名義與自己簽訂虛假的商品房買賣合同，抵押銀行信貸資金，商品房買受人明知該合同不是雙方的真實意思表示，則該情形符合原《合同法》第五十二條第三項(現《民法典》第一百五十四條)的規定，應當認定該合同無效。

參考示例：

1.邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案

案例編號(2011)胡藝鐘敏二(民)字第845號

2.袁佳與石某某買賣合同糾紛案二審民事判決書。

案例編號(2013)滬民二(民)字第1387號

規則2

第二條：未取得房屋所有權證書而簽訂的房屋買賣合同，應當認定為有效合同。賣方不履行合同規定的交貨義務，應向買方承擔違約責任。

規則描述：

原《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在訂立合同時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因出賣人未取得所有權或者處分權導致標的物的所有權不能轉移，買受人請求出賣人承擔違約責任或者解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”(現已并入《民法典》的第311條)

因此，未取得房屋所有權證而簽訂的房屋買賣合同應認定為有效合同。出賣人不履行合同中的交付義務，應當向買受人承擔違約責任，即出賣人是否有權處分買賣合同的標的物，不影響買賣合同的效力

陜西省銅川市中級人民法院認為，本案爭議的焦點是雙方簽訂的房屋買賣協議是否因違反《城市房地產管理法》第三十八條第六項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定而無效。

首先，這一規定是否可以認為是《合同法》原第五十二條(現《民法典》第一百四十四條、第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條)規定的“強制性規定”。

根據《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十六條規定，強制性條文分為效力性強制性條文和管理性強制性條文。只有違反效力性質的強制性規定而簽訂的合同，才能認定為無效合同。本案涉及《城市房地產管理法》第三十八條第六項規定“未依法登記并取得權屬證書的不動產不得轉讓”，屬于管理性質的強制性規定，而非效力性質的強制性規定。

其次，《城市房地產管理法》第三十八條第六項的立法目的是規范房地產市場交易秩序，保障交易安全，保障政府稅收征管等。這是房地產管理部門對城市房地產轉讓的一種行政監管措施，而不是設定所有權轉移義務的買賣合同的訂立的禁止性規定。因此，違反本法規定的房地產轉讓，只可能導致買賣合同履行上的瑕疵，即辦理房屋所有權證和土地使用權證的不便，而與本合同的效力無關。因此，再審申請人以房屋買賣協議違反該規定為由，申請認定涉案房屋買賣協議無效，沒有法律依據，不予支持。

規則三

規則三：一方僅以房屋出賣人無所有權或處分權為由主張合同無效，合同不具備《合同法》(現中華人民共和國)原第五十二條法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規定的無效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權法》第106條（（現《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權。

規則描述：

當事人一方僅以房屋出賣人對房屋沒有所有權或者處分權為由主張合同無效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規定的無效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權，或者權利人予以追認的，買房人可以依據合同取得房屋所有權；

權利人不予追認的，權利人可以追回房屋，但是買房人構成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權或者處分權致使房屋所有權不能轉移，買房人要求賣房人承擔違約責任的，法院應予支持；

權利人因賣房人無權處分房屋導致其無法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔賠償責任的，法院亦應予支持。

可供參考的案例：

1. 張某與楊某香、田某文確認合同無效糾紛案

案號：（2018）瓊9006民初1448號、（2024）瓊96民終779號

基本案情：

原告楊某香購買房屋一套，產權登記在其名下。2012年1月20日，田某文（楊某香之子）與張某簽訂《協議書》，將案涉房屋轉讓給張某，轉讓價格為10000元。后，張某實際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛人（已過世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對案涉房屋主張任何權利。后，楊某香訴至法院，請求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協議無效。

審理結果：

海南省第一中級人民法院二審認為，本案爭議焦點為：一、張某和田某文之間簽訂的《協議書》是否有效；二、張某是否應退還涉案房屋給楊某香。

一、 關于張某和田某文之間簽訂的《協議書》是否有效的問題。

首先，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故，田某文對涉案房屋是否具有所有權或處分權不影響其與張某之間的房屋買賣合同的效力。

其次，張某和田某文之間簽訂的《協議書》并未違反原《合同法》第52條（現《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條）的規定。田某文自1997年開始一直居住在涉案房屋內，張某作為交易方有理由相信田某文對涉案房屋具有相應的處分權。雖張某未及時查明房屋的產證情況并辦理過戶，存在一定過失，但并無證據證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。

再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買賣合同訂立之日已長達六年之久，其稱對田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協議書》應為有效。

二、 關于張瓊是否應退還涉案房屋給楊桂香的問題。

民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協議書》，后一直居住在涉案房屋或轉租他人使用，屬于善意取得，不違背國家強制性法律規定，涉案房屋買賣合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對此并未提出異議，也未提供證據證明張某所支付的對價低于市場價。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，不予支持。

2. 卓某福與卓某偉房屋買賣合同糾紛

案號：（2018）川1402民初4120號、（2024）川14民終349號

基本案情：

原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價款出賣給卓某福，同時卓某偉向卓某福出具《賣房》條，其中徐某清的簽名非其本人書寫。卓某福于2013年對該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請求確認案涉房屋的所有權歸其所有。

審理結果：

四川省眉山市中級人民法院認為，本案的爭議焦點在于：雙方是否存在合法有效的房屋買賣合同關系。

根據查明的案件事實，卓某福在一審中提交的《賣房條》系卓某偉本人書寫，能夠反映卓某偉有出賣房屋的真實意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認，僅涉及對物權變動是否造成影響，而非認定買賣合同關系無效的事實依據。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關系，但未提交相應的反駁證據，應承擔舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買賣合同有效。

規則四

規則四：房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當事人應當按照合同約定履行自己的義務。

規則描述：

在房屋買賣合同中，雙方當事人為了規避稅費，約定與真實意思表示不一致的房屋價款，應屬無效法律行為，無法對當事人產生法律約束力。

但是合同中其他約定是當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的效力性禁止性規定，該合同依法成立并生效，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。

從審判思路看，不應流于表面化的房屋買賣合同條款，應當結合付款金額與購房價格是否吻合、當事人對重大事項的知曉程度、一般購房人的常識經驗等各方面綜合審查，以防購房人和開發商惡意串通，明確真實的房屋買賣合同關系。

可供參考的案例：

宿某琳與孫某昌等房屋買賣合同糾紛案

案號：（2017）魯0112民初6085號、（2018）魯01民終6584號、（2024）魯民申4661號

基本案情：

原告孫某昌（乙方）與被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居間方）于2016年4月13日簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣雙方優先采用合同更名的形式進行交易，完成房屋過戶登記手續。其中，合同第五條約定，甲乙雙方辦理過戶等手續所產生的相關稅費，甲方承擔撤網簽費用，乙方承擔改合同費用。后，宿某琳因未取得房屋權屬證書向孫某昌發出《解除房屋買賣合同通知書》。孫某昌不認可該解除通知的效力，遂訴至法院。

審理結果：

山東省高級人民法院再審認為：本案中，宿某琳與孫某昌簽訂合同約定以更名方式完成涉案房屋的過戶手續，以此逃避稅收，但該逃避稅收行為并不導致涉案房屋買賣合同無效，雙方的房屋買賣行為應當繳納相關稅費而未繳納，其屬于行政處罰調整的范圍，并不導致涉案房屋買賣合同無效。綜上，涉案房屋買賣合同系宿某琳、孫某昌與中豪建大分公司的真實意思表示，并未違反法律和行政法規的強制性規定，應為合法有效。

規則五

規則五：主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無效并不必然導致抵押合同無效。商品房擔保貸款合同可解除；開發商與買房人對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。

規則描述：

關于房屋買賣合同的無效是否必然導致房屋抵押合同無效，根據相關法律規定，主合同無效，從合同無效。

抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此只有借款合同無效，才導致抵押合同無效（但合同另有約定除外），而買賣合同無效并不必然導致抵押合同無效。

根據原《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 24 條（現為第 20 條）的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

開發商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。

可供參考的案例：

1. 仇某某與董某某房屋買賣合同糾紛案

案號：(2007)普民三(民)初字第1302號、（2009）滬二中民二（民）終字第799號

2. 張某冬與江蘇省大豐港置業有限公司、江蘇大豐農村商業銀行股份有限公司常新支行房屋買賣合同糾紛案

案號：(2015)大港民初字第00345號、（2017）蘇09民終391號、（2018）蘇民申2033號

基本案情：

因張某（原告張某冬之父）索要工程欠款無果，遂與大豐港置業有限公司商定以其開發的商品房抵算欠付的工程款，由張某辦理按揭貸款手續后再將貸款給付張某。后，張某以張某冬名義簽訂《商品房買賣合同》，張某冬與常新農商行、大豐港置業公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔保借款合同》。隨后，常新農商行向張某冬發放貸款60萬元，張冬冬將該款匯入大豐港置業公司售房專戶內。張某冬與大豐港置業公司因貸款返還問題產生爭議訴至法院。

審理結果：

江蘇省高級人民法院再審認為，張某冬與大豐港置業公司于2013年6月9日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反相關法律法規的規定，應認定合法有效。張某冬與大豐港置業公司簽訂商品房買賣合同，并辦理了按揭貸款，并不是與大豐港置業公司簽訂了以房抵工程款的協議，所以張某冬在購買此房屋時，既有買房的意思表示，也實際簽訂了商品房買賣合同。在張某冬與常新農商行、大豐港置業公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔保借款合同》后，常新農商行向大豐港置業公司履行了發放借款的義務，張某冬也按約履行了部分的還款義務。此貸款被劃轉至大豐港置業公司售房專戶后，大豐港置業公司將此款如何使用并不能否定該《商品房買賣合同》的效力。一審法院認定本案所涉商品房買賣合同實際是張某為套取銀行貸款，而虛構商品房買賣的事實訂立的，缺乏事實和法律依據，不應予以支持。

相關問答：規避是什么意思？

規避是一個漢語詞匯，意思是：設法避開；躲避。

一、拼音

規避 [ guī bì ]

二、出處

清•李漁《閑情偶寄•頤養•行樂》：“時蚊蚋之繁，倍於今夕，聽其自嚙，欲稍稍規避而不能。”

釋義：

這個時候蚊子非常的多，是以往的好幾倍，任憑它們咬人，想稍微躲避一下都做不到。

三、例句

1、我的職責就是發現他們的長處，規避其短處，所謂知人善任。

2、上有政策，下有對策。從那以后，食品加工者就想處了五花八門的手段來規避標識規則已達到迷惑引誘消費者的目的。

擴展資料

一、近義詞：

躲避 [ duǒ bì ]

釋義：避開；回避；躲藏。

出處：清•吳趼人《二十年目睹之怪現狀》第十二回：“登時鬧得臭氣熏天，大家躲避不及。”

翻譯：當時時鬧得臭氣很濃，濃的把天都熏暈過去了，大家躲都躲不開。

二、反義詞：

披露 [ pī lù ]

釋義：陳述；表白；宣布；發表。

出處：南朝宋•范曄《后漢書•蔡邕傳》：“以邕經學深奧，故密特稽問，宜披露失得，指陳政要，勿有依違，自生疑諱。”

翻譯：因為蔡邕經學精深莫測，所以單獨秘密地卜問，你應該陳述政治上的得失，指明行政上的要領，不要模棱兩可，自造疑慮忌諱。