承租人是否已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)(承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明)

租客可以放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)嗎

法律分析：為促進(jìn)物盡其用，租客可以放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人欲出賣作為租賃標(biāo)的物的房屋時(shí)承租人在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)買，并應(yīng)當(dāng)于出租人履行通知義務(wù)后的十五日內(nèi)作出明確表示，十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的視為放棄。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第七百二十七條：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2024民法典的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有哪些規(guī)定

在外租房的我們有可能會(huì)遇到房東將租賃的房屋出賣的情況，這時(shí)我們會(huì)想自己能不能繼續(xù)住下去，或者能不能購(gòu)買該套房屋。實(shí)際上，承租人對(duì)租賃的房屋是享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。那么民法典的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有哪些規(guī)定呢?下面將由的我為您解答這一相關(guān)問題。

一、民法典的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有哪些規(guī)定

根據(jù)我國(guó)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，承租人對(duì)租賃的房屋享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，但是房屋的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買或者出租人將房屋賣給近親屬的除外。承租人收到通知后十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的視為放棄該項(xiàng)權(quán)利，未參加拍賣的也視為放棄。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第七百二十七條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

二、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有哪些注意事項(xiàng)

1、僅限于房屋租賃場(chǎng)合;

2、出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人;

3、出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張賠償損失;

4、在轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題。

某鎮(zhèn)農(nóng)民程某于1998年8月初，將自己繼承的4間房屋租給魏某使用，每月租金600元。1999年1月，程某因妻子生病住院，花去人民幣3萬(wàn)多元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2萬(wàn)元。1999年7月，程某因妻子又要住院，自己無(wú)力支付醫(yī)藥費(fèi)，遂決定將租給魏某的4間房屋賣給丁某。雙方在協(xié)商中，程某提出因其常常得到丁某的幫助，特別是在妻子住院時(shí)丁某湊齊兩萬(wàn)元借給他，未要利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣給丁某，后雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商決定以4萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓此4間房屋。同年8月10日，雙方到房屋管理部門辦理了過(guò)戶手續(xù)。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某騰出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買該房屋。雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，丁某遂于同年9月10日向法院起訴，要求魏某騰出房屋。魏某提出反訴，認(rèn)為程某和丁某侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此其買賣行為是無(wú)效的。

問題：魏某對(duì)程某的房屋是否具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

答：本案涉及到承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題。所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買的權(quán)利。當(dāng)然，承租人并不能在任何情況下都可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

從本案來(lái)看，程某將其已租給魏某使用的4間房屋，轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，并沒有提前通知承租人。但是，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房屋所有人出售房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”根據(jù)這一規(guī)定，程某將房屋轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，應(yīng)提前3個(gè)月通知魏某，由魏某考慮是否購(gòu)買該房屋。這3個(gè)月時(shí)間是魏某行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的時(shí)間，如果超過(guò)3個(gè)月，魏某未提出購(gòu)買，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)終止，魏某以后也不得再提出購(gòu)買。因此，只要程某在賣房前3個(gè)月未通知魏某，未征詢魏某是否購(gòu)買房屋的意見，則構(gòu)成對(duì)其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵害。由于僅僅只是出賣人負(fù)有通知義務(wù)及在3個(gè)月內(nèi)不得將房屋賣給他人的止賣義務(wù)，而其他買房人并不負(fù)有此種義務(wù)。因此，能夠構(gòu)成侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主要是指出租人。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件之下。我們認(rèn)為，同等條件主要是指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢加入價(jià)格之中（如借款未付利息則應(yīng)加上利息）。如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確認(rèn)房?jī)r(jià)。從本案來(lái)看，程某之所以以4萬(wàn)元價(jià)格將房屋賣給了丁某，至少考慮到了兩個(gè)因素：一是程某在平時(shí)的生活中經(jīng)常得到丁某的幫助；二是其妻住院期間，丁某湊了2萬(wàn)元借給了程某，且未要利息。魏某在得知程某以4萬(wàn)元的價(jià)格將房屋賣給丁某時(shí)，雖也提出要以4萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買房屋，但其并非與丁某處于同等條件下，也正是由于上述兩個(gè)因素的存在。由于平時(shí)丁某對(duì)程某的幫助無(wú)法以金錢來(lái)計(jì)算，因此不能采用金錢折算的辦法來(lái)確定同等條件。在此情況下，只能采用“市場(chǎng)計(jì)算法”來(lái)確定同等條件。也就是說(shuō)應(yīng)當(dāng)將房屋按照市價(jià)確定其價(jià)格，該市價(jià)可以視為丁某已付出的價(jià)格，如果魏某也愿意出此價(jià)格即可視為具有同等條件。當(dāng)然，在實(shí)踐情況比較復(fù)雜，適用這一標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)考慮具體情況。假如在本案中，程某本不愿意賣房，而因考慮到丁某的幫助，才將房屋賣給丁某，甚至是以市價(jià)賣給丁某，這樣就不能完全以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定同等條件問題。但在本案中，程某是基于經(jīng)濟(jì)困難而賣房。

假如在本案中，程某在將房屋賣給丁某以后，丁某繼續(xù)允許魏某租用房屋，且未對(duì)原租賃合同提出任何變更，那么魏某仍處于原有狀況下，在此情況下，魏某是否受到損害？由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的設(shè)立不僅在于穩(wěn)定租賃關(guān)系，而且在于保障承租人可以優(yōu)先得到房屋的所有權(quán)，而不是承租權(quán)。因此，在出租人轉(zhuǎn)讓房屋，未尊重承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即使買房人讓承租人繼續(xù)租用房屋，也不能認(rèn)為其沒有受到損害。因?yàn)槌凶鈾?quán)本來(lái)可能得到的房屋所有權(quán)現(xiàn)在沒有得到。

從本案來(lái)看，在出租人程某侵害了承租人魏某優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情況下，魏某所遭受的損害即是其喪失了購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)及能對(duì)該房屋享有所有權(quán)的機(jī)會(huì)，這種機(jī)會(huì)或者說(shuō)是一種可能性，是法律賦予魏某所享有的一種利益，而因?yàn)槌棠车男袨槭蛊湮茨塬@得此種利益，當(dāng)然對(duì)其構(gòu)成了損害。

魏某可否主張程某與丁某之間的買賣合同無(wú)效。由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利，此種權(quán)利是設(shè)定后，實(shí)踐上已構(gòu)成對(duì)所有權(quán)的限制，也就是說(shuō)，作為所有人的出租人要出賣自己的財(cái)產(chǎn)，必須提前3個(gè)月將自己出賣房屋的意圖和條件告訴承租人，而在3個(gè)月內(nèi)，只要承租人未能做出放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的表示，出租人不得將該房屋出賣給他人。如果出租人未履行義務(wù)而將房屋賣給他人，則承租人可以出租人轉(zhuǎn)讓房屋違背法律規(guī)定，請(qǐng)求法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。據(jù)此，本案中魏某有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)和丁某之間的買賣合同無(wú)效，魏某對(duì)程某的房屋具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

租賃合同中約定 承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 是否有效

有效的。承租人以明示的方式作出放棄表示時(shí)，承租人喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

但承租人享有優(yōu)先權(quán)的條件有以下幾點(diǎn)：第一，房屋租賃合同合法有效是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于房屋租賃合同而享有的一項(xiàng)法定權(quán)利。因此，沒有合法有效的房屋租賃合同，也就談不上法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，除承租人自愿放棄外，出租人不得加以限制。即房屋租賃合同中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)推定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。只有承租人以明示的方式作出放棄表示時(shí)，承租人才喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第三，出租人出賣租賃房屋的要約在租賃合同有效期間。第四，同等條件下并且承租人必須在一定的時(shí)間內(nèi)行使（即三個(gè)月）。

可參考以下法律法規(guī)：國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)在同等條件下原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”