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二手房轉(zhuǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些(二手房按揭貸款賣方有風(fēng)險(xiǎn)嗎)

2024.01.03 585人閱讀
導(dǎo)讀：而買方趙先生需申請(qǐng)貸款并由銀行提前放貸才能為徐女士還清其在建行的貸款，而此時(shí)徐女士的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理,同時(shí)為徐女士與趙先生雙方的交易安全做擔(dān)保，維護(hù)徐女士與趙先生雙方的權(quán)益，以保障在交易過程之中業(yè)主徐女士的房屋終能順利過戶到買方趙先生的名下，而買方趙先生的剩余房款終也能交付到業(yè)主徐女士的手中，在建行與浦發(fā)兩家銀行之間，在業(yè)主與買房人之間也起到重要的協(xié)調(diào)關(guān)系作用,在本案例中，業(yè)主徐女士須先還清其在建行的剩余18萬元房屋按揭貸款，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。

賣二手房轉(zhuǎn)按揭不用還清貸款也可輕松買賣

隨著轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的逐步落地，那些手里有房但房屋仍處在按揭中的業(yè)主已經(jīng)能夠出售自己的房產(chǎn)了。可是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)到底如何操作？還存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？這都是按揭中商品房業(yè)主以及相關(guān)購(gòu)房者十分關(guān)心的問題。

據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在我們所謂的轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。

業(yè)主徐女士手中有一套貸款27萬元的房屋，該房屋在建行的貸款仍有18萬元沒有還清。由于急需用錢，將該房屋委托中介代其出售。趙先生欲購(gòu)此房，雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬元的價(jià)格成交該套房屋。趙先生先期支付10萬元作為購(gòu)房首付款，然后業(yè)主徐女士前往建行辦理按揭變更手續(xù)，即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

同時(shí)由企業(yè)擔(dān)保，趙先生申請(qǐng)?jiān)谄职l(fā)銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然后由浦發(fā)銀行提前放貸，支付給建設(shè)銀行18萬元用于徐女士提前還貸解除抵押，其后徐女士與中介公司辦理房屋過戶全權(quán)委托并公證。

待過戶成功，中介將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記，然后將房產(chǎn)證明交予趙先生，并將趙先生向浦發(fā)銀行申請(qǐng)的20萬元貸款中剩余款2萬元交予徐女士，至此，交易完成。

轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購(gòu)房款。

但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一筆貸款，取得房產(chǎn)證明，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。

在本案例中，業(yè)主徐女士須先還清其在建行的剩余18萬元房屋按揭貸款，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。而買方趙先生需申請(qǐng)貸款并由銀行提前放貸才能為徐女士還清其在建行的貸款，而此時(shí)徐女士的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過程中就可能會(huì)出現(xiàn)以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1.徐女士在建行的貸款由趙先生還清后，突然改變主意，拒絕過戶。

2.趙先生拒絕還貸。

3.銀行拒絕提前放貸。

4.交易完成后徐女士無法順利拿到剩余房款。

5.交易完成后趙先生無法順利拿到房產(chǎn)證。

中介公司在轉(zhuǎn)按揭交易中所起的作用就是幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面規(guī)避以上可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。如在本案中中介公司為趙先生在浦發(fā)銀行的貸款做擔(dān)保，降低了銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)為徐女士與趙先生雙方的交易安全做擔(dān)保，維護(hù)徐女士與趙先生雙方的權(quán)益，以保障在交易過程之中業(yè)主徐女士的房屋終能順利過戶到買方趙先生的名下，而買方趙先生的剩余房款終也能交付到業(yè)主徐女士的手中，在建行與浦發(fā)兩家銀行之間，在業(yè)主與買房人之間也起到重要的協(xié)調(diào)關(guān)系作用。

怎么將二手房轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭應(yīng)注意哪些問題

二手房 可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式幫助買賣雙方在二手房市場(chǎng)買賣中達(dá)成交易，那到底怎么將二手房 轉(zhuǎn)按揭 呢，在轉(zhuǎn)按揭過程中又應(yīng)注意哪些問題?我們會(huì)在下文詳細(xì)的為大家闡述這兩方面的內(nèi)容，希望對(duì)轉(zhuǎn)按揭的雙方當(dāng)事人有所幫助。 一、怎么將二手房轉(zhuǎn)按揭 一般來說，主要有以下流程： 1、買賣雙方經(jīng)過商談選擇之后達(dá)成合意，簽訂 買賣合同 ，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。 2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按。值得注意的是，如果賣方還貸不滿一年的，通常會(huì)選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按的方式;但是如果賣方還貸已經(jīng)滿一年，那么久可以選擇跨行轉(zhuǎn)按的方式進(jìn)行。 3、買方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售 承諾書 ，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。 4、在轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)通過銀行審核后，且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。 5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)之后，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷 抵押 登記事項(xiàng)。 6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方與擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)一起到房管部門辦理過戶手續(xù)。 7、擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取 房產(chǎn)證 ，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書后交給買方。 二、轉(zhuǎn)按揭應(yīng)注意哪些問題 1、預(yù)售 商品房 尚未付清房款的 購(gòu)房 者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂 轉(zhuǎn)讓合同 ; 2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商; 3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓 合同生效 后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國(guó)有些地方為防期房的過渡投機(jī)還沒有對(duì)再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購(gòu)入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大。 4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方。 5、如果出讓方辦理了商品房 抵押貸款 ，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙。 6、如果確是房子不相要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理 商品房預(yù)售合同 終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的 違約責(zé)任 。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒有依法納稅，定是有 陰陽合同 (就是差價(jià))，發(fā)生糾紛會(huì)給你帶來麻煩。 以上就是有關(guān)于“怎么將二手房轉(zhuǎn)按揭”以及“轉(zhuǎn)按揭應(yīng)注意哪些問題”的內(nèi)容，其實(shí)很多二手房的買賣都或多或少的涉及到轉(zhuǎn)按揭，因?yàn)楹芏嗳诉x擇按揭購(gòu)房，而其再次轉(zhuǎn)讓的時(shí)候也不一定還完貸款。所以這樣的房屋再次轉(zhuǎn)讓比較復(fù)雜，最好在進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭之前問問專業(yè)的 律師 ，需提交哪些材料，能否辦理過戶，如果不能辦理過戶又該怎么辦?當(dāng)然也可以請(qǐng)律師幫忙辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

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