哪些情況下要進行房產評估？

??

一、買房屋時可能需要房地產估價

交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于房地產價值，會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。此外，交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估價作為交易價格的參考。

二、行房地產保險時需要房地產估價

房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。房地產投保時的保險價值評估，是評估可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。

三、請抵押貸款時需要房地產估價

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價，借款人為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。

四、到征地和房屋拆遷時，需進行補償估價

五、生房地產糾紛時要進行房地產糾紛估價

發生房地產糾紛時，可委托具體權威性的專業房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

??

什么情況下按照房地產評估價格計算土地增值稅，有什么依據？

納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

依據：1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令〔1993〕第138號)第九條規定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

2.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕第6號)第十四條規定：《條例》第九條(一)項：所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。

《條例》第九條(二)項：所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。

《條例》第九條(三)項：所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。

隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。

什么是房產評估?哪些情況需進行房產評估?

二手房的報價相對新房更加自住，因此在交易的很多環節中多可能出現需要進行房產評估的情況。所謂房產評估就是權威測評機構綜合房屋各方面情況對其價值給出相對合理的估值，在實際交易中，有哪些情況需要對房產進行評估呢?

什么是房產評估?哪些情況需進行房產評估?

1、二手房價格影響稅費額度

對于二手房來說，稅費的支出更是龐大，所以，社會上的二手房交易難免會出現投機鉆漏洞的現象，將備案價做低，繳納稅費的額度也會隨之減少。

但是，一旦當地房地產管理部門認為該房產價格與當地房價不符，但是買賣雙方為了少繳納費用又不愿意調整的時候，房管部門就會強制對交易的房產進行專業的評估，并以評估價來作為二手房交易需要繳納稅費的依據。

2、買賣雙方認為交易價不合理

如果買方認為房價過高或者賣方認為買方的出價過低的時候，如果雙方愿意，那么在協商一致的情況下，就可以共同委托一個專業的有資質的評估機構派出人員對交易的房屋進行評估，然后雙方在無異議的條件下，協商房屋的實際交易價格。

3、房產抵押給銀行獲得貸款

如果你想要向銀行申請抵押貸款，抵押物是自己的房子的話，同樣需要做房產評估。

因為二手房貸款不同于新房，銀行需要根據房屋的房齡情況，實際市值等綜合分析能夠發放的貸款額度。這就需要房產評估機構來對房產進行市值評估。

有的人如果需要通過抵押房產獲得資金來完成其他的項目的話，也會通過房產評估來提前預知自己所能貸款的多少，作為自己抵押貸款的衡量標準。

4、房地產糾紛

在房屋交易的過程中，如果買賣雙方發生交易糾紛或者是賣方的賣房行為存在違法，一房多賣等行為，造成買方和其他方利益受損，需要進行賠償的，任何一方都可委托專業的房產評估機構對引起糾紛的房屋進行評估，為解決糾紛和最終賠償責任劃分和數額判定提供依據。

5、為房產辦理保險

保險業涉及到各行各業，對房產來說，也有很多人為自己的房子投保，主要是為了預防因自然災害或者是意外事故，比如地震、火災等可能對房屋造成的損失。

為了確認房屋的賠償值，需要對房屋進行保險估價，主要分為房產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度的評估。據此，來確定具體的賠償措施。

房產在什么情形下需要進行評估？

一、需要做房產評估的情形

1、二手房價格明顯過低

購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產價格緊密相連。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。

2、買賣雙方認為有必要

一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

3、申請抵押貸款

抵押人以抵押物作為還款的擔保向銀行申請抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對該房地產進行估價。有些借款人證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。

4、發生房地產糾紛

當交易雙方發生房產糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

5、辦理房地產保險

房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

二、影響房產評估的因素

1、房屋所處的位置

房屋所處的位置不同，價格就會有所不同，比如距離市中心近的房子，自然就會比距離市中心遠的房子要貴。所以，位置是影響房產評估的重要因素之一。

2、房屋使用年限與小區管理及配套設施

修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高，由這些因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元不等。

3、房屋的朝向及結構

同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產生200元左右每平方米的落差，同樣地，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋相比，價格也能相差到每平方米100元至200元左右。

4、房屋內部裝修程度

房屋內部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

（以上回答發布于2015-11-14，當前相關購房政策請以實際為準）

買新房，就上搜狐焦點網

什么情況需要房產評估 房地產評估的風險有哪些

需要房地產評估的情況：

一、房地產轉讓和租賃的需要

房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓，是房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、互換、贈與或其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權（簡稱房地產）轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產作價出資、作價入股、抵償債務等。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是房屋所有權人、土地所有權人（國家或集體經濟組織）、土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

二、房地產抵押的需要

房地產抵押是債務人或第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，當債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形時，債權人按照法律規定以該房地產折價或以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。

由于房地產具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于擔保債務履行的財產，由估價機構評估出抵押房地產的客觀合理價值，為其確定房地產抵押貸款額度提供參考依據。

房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有下列5種：

（1）初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估。

（2）再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估。《擔保法》第三十五條規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

（3）續貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續以該房地產向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估。

（4）抵押期間估價，即根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押房地產價值變化情況及有關信息披露等的需要，定期或在房地產市場價格變化較快、抵押房地產狀況發生較大改變時，對抵押房地產的市場價格或市場價值、抵押價值等價格或價值進行監測和評估。

（5）抵押房地產處置估價，即債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或拍賣、變賣的，為折價或拍賣、變賣提供相關價值參考依據，對該房地產的市場價值等進行評估。

三、房地產稅收的需要

中國目前與房地產有關的稅種共10個，其中有5個是專門針對房地產設置的稅種，分別是房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個是具有普遍調節功能的稅種，分別是增值稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。這些稅種中，除城鎮土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估。

在房地產稅收中，納稅人認為稅務機關核定的計稅依據不合理的，也可能委托房地產估價機構評估房地產的價值，以說服稅務機關重新核定計稅依據。

四、房地產征收和征用的需要

征收和征用相同之處在于，都是為了公共利益需要，都具有強制性，都要經過法定程序，都應依法給予補償。不同之處在于，征收是所有權的改變，是“強行購買”；征用只是使用權的改變，被征用的財產使用后，應當返還被征用人，是“強行租用”。

征用房地產不僅應給予使用上的補償（補償金額相當于租金），如果房地產被征用后毀損、滅失的，還應根據實際損失給予補償。確定上述征收、征用的補償金額，就需要房地產估價提供依據。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》規定對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。具體地說，被征收人選擇貨幣補償的，要對被征收房屋價值（包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權和屬于被征收人的其他不動產的價值，下同）進行評估，為確定貨幣補償金額提供依據；被征收人選擇房屋產權調換的，要對被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值（包括用于產權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和用于產權調換的其他不動產的價值，下同）進行評估，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價（簡稱產權調換差價）提供依據。

在房地產征收、征用中不僅需要評估房地產價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產造成的家具、電器、機器設備、物資等動產的搬遷費、臨時安置費和停產停業損失。

五、房地產司法拍賣的需要

人民法院強制拍賣房地產即房地產司法拍賣，既要防止房地產被低價拍賣而使被執行人的合法利益受損，又要防止拍賣保留價定得過高而流拍使債權人的債權不能實現，需要評估被拍賣房地產的市場價值或市場價格，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據。

六、房地產分家析產的需要

房地產一般不宜采取實物分割的方法，原因一是房地產在實物上或在使用上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會嚴重破壞房地產的使用價值或明顯降低房地產的價值。因此，一般是采取折價或拍賣、變賣的方式，然后對折價或拍賣、變賣所得的價款予以分配。

有時即使可以采取實物分割的方法，但由于房地產是不均質的，分割后往往有面積大小、質量好壞等差異，所以還需要進行現金或現金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產估價提供價值參考依據。

七、房地產損害賠償的需要

房地產損害的情形多樣復雜，主要有：

（1）使他人房地產受到污染。例如，架設高壓線、建變電站等使附近房屋受到輻射污染，修建高架橋、鐵路、機場或經常產生振動等使周邊房屋受到噪聲污染或振動影響，泄漏或排放有害物質使房地產中的土壤、水、空氣受到污染等。

（2）新建建筑物影響相鄰房屋的通風、采光、日照、景觀、視野等。《物權法》第八十九條規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”

（3）工程施工不慎使鄰近建筑物受損。例如，基礎開挖時造成旁邊房屋門窗變形、墻體開裂、傾斜、倒塌等。

（4）房屋質量缺陷給購房人造成損失。例如，預售的商品房在交付使用后發現層高、防水、保溫、隔熱、隔聲、室內空氣質量等未達到合同約定的標準或不符合國家標準，在不退房的情況下，要求房地產開發企業賠償。

（5）修改城鄉規劃給房地產權利人合法權益造成損失。《城鄉規劃法》第五十條規定：“在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。”

（6）對房地產權利行使不當限制給房地產權利人造成損失。例如；錯誤查封、異議登記不當等造成房地產權利人損害。《物權法》第十九條規定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

（7）未能履約（如未按照合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失。

（8）非法批準征收、使用土地給當事人造成損失。《土地管理法》第七十八條規定：“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。

（9）其他房地產損害。例如，人為火災、爆炸、堆土垮塌等導致他人房屋損毀。租住他人房屋，在房屋內發生非正常死亡事件，導致房屋為“兇宅”，使房屋價值減損。

上述各種房地產損害需要評估被損害房地產價值減損額和相關經濟損失（如因房地產損害造成的其他財產損失、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等），為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。

八、房地產保險的需要

房地產特別是建筑物可能因發生火災、爆炸、雷擊、暴風雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發性滑坡或空中運行物體墜落等自然災害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險標的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。二是在保險事故發生后需要評估因保險事故發生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。此外，在保險期間保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，為采取有關補救措施提供參考依據。

九、國有土地有償使用的需要

國有土地有償使用包括國有建設用地使用權（簡稱建設用地使用權，過去稱為國有士地使用權，簡稱土地使用權）出讓、租賃、作價出資（人股）、授權經營等，需要估價服務。就建設用地使用權出讓來說，它是國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費（簡稱出讓金等費用）的行為。目前，建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌、協議等方式。在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進行估價，為市、縣人民政府國土資源行政管理部門（簡稱出讓人）確定相應的出讓底價（一般是出讓人可接受的最低價）提供參考依據，或者為意向用地者確定相應的出價（一般是意向用地者可承受的最高價）提供參考依據。

例如，在招標出讓中，出讓人需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價（保留價），競買人需要確定自己的最高出價（最高應價或最高報價）。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的土地有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格；出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。

十、企業有關經濟行為的需要

企業改制、上市、資產重組、資產置換、產權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算等經濟行為，往往需要對企業整體資產或其中的房地產進行估價，為有關決策、會計計量、信息披露、監督管理等提供參考依據。

（1）企業改制是指國有企業或集體企業、事業單位整體或部分改為有限責任公司、股份有限公司或股份合作制等形式。

（2）企業上市是指股份有限公司按照法律法規的規定及證券監督管理機構要求的程序在證券交易所公開發行股票并掛牌交易，為企業發展融通資金的行為。

（3）企業資產重組是指根據業務重組的需要，對同一企業內部或不同企業之間現存的各類資產進行重新組合。

（4）企業資產置換是指一個企業的整體或部分資產與另一個企業的整體或部分資產進行交換。

（5）企業產權轉讓是指企業產權持有者將其持有的企業產權有償轉移給他人（自然人、法人或其他組織）的行為。在企業產權轉讓中，轉讓方需要估價為其確定要價提供參考依據，受讓方需要估價為其確定出價提供參考依據。

（6）企業租賃是指企業所有者在一定期限內，以收取租金的形式，將企業整體或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。

（7）企業合資是指兩個以上企業共同出資成立另外公司并分享股權，以進行某些新產品、新技術或新事業的開發。其中，企業用房地產或房地產為主的非貨幣財產出資的，通常需要房地產估價服務。

（8）企業合作是指不同企業之間通過協議或其他聯合方式，共同開發產品或市場，共享利益，以獲取整體優勢的經營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設備，開展有關合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關經濟利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設備的價值進行比較，從而為確定各方的經濟利益分配比例提供參考依據。

（9）企業對外投資是指企業以貨幣、實物、無形資產或購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業用房地產或房地產為主的非貨幣財產對外投資的，通常需要房地產估價服務。

（10）企業合并是指兩個以上企業合并為一個企業的行為。企業合并有吸收合并和新設合并。吸收合并是指兩個以上企業合并時，其中一個企業吸收了其他企業而存續，被吸收的企業解散。新設合并是指兩個以上企業合并設立一個新的企業，合并各方解散。在現實中，一個企業吸收其他企業的動機之一，是看中了被吸收企業的場地（土地或房屋），以取得企業發展所需的場所。在這種情況下，根據具體情況，需要評估被吸收企業或者其中房地產的價值。

（11）企業分立是指一個企業分為兩個以上企業的行為。企業分立的，其財產需要作相應的分割，從而需要估價為財產分割提供參考依據。

（12）企業清算是指企業違反法律法規被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產、公司章程規定的營業期限屆滿或公司章程規定的其他解散事由出現等情況下的企業財產清理、處理等。

此外，企業運營中的房地產，根據會計計量、相關信息披露和有關監管等需要和要求，對其公允價值等進行評估，如為財務報告服務的房地產估價。

十一、房地產行政管理的需要

《城市房地產管理法》提出的下列房地產行政管理要求：

（1）第十三條規定：“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價”—但如何確定最低價，需要估價提供參考依據。

（2）第十八條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的…相應調整土地使用權出讓金”；第四十三條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的…相應調整土地使用權出讓金”一但如何相應調整土地使用權出讓金（即改變土地用途的補地價應為多少），需要估價提供參考依據。

（3）第三十三條規定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布”—但如何確定基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，需要估價提供參考依據。

（4）第三十五條規定：“房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”—但如何判斷房地產權利人申報的成交價是否不實，需要估價提供參考依據。

（5）第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時…依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”，或者“按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”；第五十一條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”；第五十五條規定：“房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家”——但如何確定應繳納的土地使用權出讓金數額，如何知道轉讓房地產所獲收益中多少為土地收益，如何知道拍賣所得的價款中多少為土地使用權出讓金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益，均需要估價提供參考依據。

（6）第五十二條規定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償”—但如何知道一同拍賣的所得中多少為新增房屋所得，需要估價提供參考依據。

十二、其他方面的需要

對房地產估價的需要，除了上面列舉的，還有許多，例如：

（l）房地產證券化需要的估價。例如房地產投資信托基金（Real Estate In－vestment Trust，REITs）需要的估價。根據房地產投資信托基金發行上市、運營管理、退出市場以及相關信息披露等的需要，對房地產投資信托基金持有或擬持有的房屋及其占用范圍內的土地、配套的設施設備和其他相關財產（簡稱信托物業）進行狀況評價、市場調研和價值評估。

（2）辦理出國移民提供財產證明需要的估價。

（3）在房地產征收、司法拍賣、損害賠償等活動中，時常發生有關當事人對補償金額、拍賣保留價、賠償金額或為確定它們提供參考依據的估價結果或估價報告有異議的情況。例如，在房屋征收中，通常出現被征收入對評估確定的被征收房屋價值有異議，從而要求復核評估或鑒定。在房地產司法拍賣中，被執行人通常對為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據的評估價值有異議，認為評估價值過低導致其財產被低價拍賣，從而要求對估價結果或估價報告進行復核或鑒定。

（4）對各種涉及房地產的違法、違紀等行為，在衡量情節輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量（如面積），而且考慮涉案房地產的價值量。例如，對國家工作人員非法收受他人房地產的“受賄罪”，收受房地產的價值是定罪量刑的重要依據。①對涉嫌犯“非法低價出讓國有土地使用權罪”的，是否存在低價出讓，對犯“非法低價出讓國有土地使用權罪”的，其低價的程度。對領導干部涉嫌利用職權和職務影響，在商品房買賣置換中以明顯低于市場價格購置而謀取不正當利益的，所購置的商品房價格是否明顯低于市場價格。通過相關估價，為行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案、人民法院判決等提供相關參考依據。

（5）房地產開發完成后的房地產租售等，都需要房地產估價為投資估算、收入預測、房地產定價等提供參考依據。

（6）建設用地使用權期間屆滿需要的估價。建設用地使用權出讓合同（過去稱為國有土地使用權出讓合同，簡稱土地使用權出讓合同、出讓合同）約定的使用期限屆滿，土地使用者申請續期，經批準準予續期的，應當重新簽訂出讓合同，依照規定支付出讓金等費用。確定該出讓金等費用，一般需要估價提供參考依據。出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，建設用地使用權由出讓人無償收回，但地上建筑物、構筑物及其附屬設施可能按照出讓合同約定，由出讓人收回，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償。確定該地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，也需要估價提供參考依據。

（7）住房反向抵押需要的估價。住房反向抵押俗稱“以房養老”，有住房反向抵押貸款、住房反向抵押養老保險等方式，是老年住房所有權人（簡稱老年人）為了每月（或每年）獲得一定數額的養老等資金，將住房抵押給銀行或保險公司，在身故前享有住房占有、使用、收益等權利，在身故后通過住房處置所得償還養老等資金及相關費用，如有剩余將返還給繼承人。住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將住房作為“第二還款來源”，而是以住房自身的價值作為償還保證，因此特別需要估價服務。例如，需要評估住房現在的市場價值以及到根據老年人的年齡、健康狀況、當地老年人的平均壽命等因素估計的預期壽命結束時的增值（如房價上漲）和減值（如建筑物折舊、房價下跌）等情況，或者評估住房在老年人預期壽命結束時的市場價值，為確定每月（或每年）的最高養老等資金提供參考依據。

房地產評估風險：

根據資產評估法：

第四十四條　評估專業人員違反本法規定，有下列情形之一的，由有關評估行政管理部門予以警告，可以責令停止從業六個月以上一年以下;有違法所得的，沒收違法所得;情節嚴重的，責令停止從業一年以上五年以下;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)私自接受委托從事業務、收取費用的;

(二)同時在兩個以上評估機構從事業務的;

(三)采用欺騙、利誘、脅迫，或者貶損、詆毀其他評估專業人員等不正當手段招攬業務的;

(四)允許他人以本人名義從事業務，或者冒用他人名義從事業務的;

(五)簽署本人未承辦業務的評估報告或者有重大遺漏的評估報告的;

(六)索要、收受或者變相索要、收受合同約定以外的酬金、財物，或者謀取其他不正當利益的。

第四十五條　評估專業人員違反本法規定，簽署虛假評估報告的，由有關評估行政管理部門責令停止從業兩年以上五年以下;有違法所得的，沒收違法所得;情節嚴重的，責令停止從業五年以上十年以下;構成犯罪的，依法追究刑事責任，終身不得從事評估業務。

第四十六條　違反本法規定，未經工商登記以評估機構名義從事評估業務的，由工商行政管理部門責令停止違法活動;有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款。

第四十七條　評估機構違反本法規定，有下列情形之一的，由有關評估行政管理部門予以警告，可以責令停業一個月以上六個月以下;有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)利用開展業務之便，謀取不正當利益的;

(二)允許其他機構以本機構名義開展業務，或者冒用其他機構名義開展業務的;

(三)以惡性壓價、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評估機構等不正當手段招攬業務的;

(四)受理與自身有利害關系的業務的;

(五)分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估的;

(六)出具有重大遺漏的評估報告的;

(七)未按本法規定的期限保存評估檔案的;

(八)聘用或者指定不符合本法規定的人員從事評估業務的;

(九)對本機構的評估專業人員疏于管理，造成不良后果的。

評估機構未按本法規定備案或者不符合本法第十五條規定的條件的，由有關評估行政管理部門責令改正;拒不改正的，責令停業，可以并處一萬元以上五萬元以下罰款。

第四十八條　評估機構違反本法規定，出具虛假評估報告的，由有關評估行政管理部門責令停業六個月以上一年以下;有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十九條　評估機構、評估專業人員在一年內累計三次因違反本法規定受到責令停業、責令停止從業以外處罰的，有關評估行政管理部門可以責令其停業或者停止從業一年以上五年以下。

第五十條　評估專業人員違反本法規定，給委托人或者其他相關當事人造成損失的，由其所在的評估機構依法承擔賠償責任。評估機構履行賠償責任后，可以向有故意或者重大過失行為的評估專業人員追償。

第五十一條　違反本法規定，應當委托評估機構進行法定評估而未委托的，由有關部門責令改正;拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十二條　違反本法規定，委托人在法定評估中有下列情形之一的，由有關評估行政管理部門會同有關部門責令改正;拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得;情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)未依法選擇評估機構的;

(二)索要、收受或者變相索要、收受回扣的;

(三)串通、唆使評估機構或者評估師出具虛假評估報告的;

(四)不如實向評估機構提供權屬證明、財務會計信息和其他資料的;

(五)未按照法律規定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告的。

前款規定以外的委托人違反本法規定，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十三條　評估行業協會違反本法規定的，由有關評估行政管理部門給予警告，責令改正;拒不改正的，可以通報登記管理機關，由其依法給予處罰。

第五十四條　有關行政管理部門、評估行業協會工作人員違反本法規定，濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

其實評估中只要不存在違規行為，評估結果誤差一般都在誤差范圍內，基本都沒什么風險。

購房者買房：哪些情況需要做房產評估

四種情況需要房產評估:

1、買賣雙方認為有必要時:一般情況下,買賣雙方都能自行確定價格,但如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念,如境外人或外地人,對國內或當地的房產市場不太了解,又不相信對方報價和中介機構的評估,可自行委托或共同委托有資格的評估事務所進行評估,然后參考評估價格來確定交易價格。

2、進行房地產保險時:房地產保險評估,分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

3、申請抵押貸款時:向銀行申請房地產抵押貸款時,抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而報告交易價格,這對貸款銀行來說風險很大,因此,銀行為確定抵押物的擔保價值需對抵押人的房地產進行評估。有些借款人為了能比較順利貸到款,證實其擁有的房地產價值,會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人,銀行也會要求其進行評估。

4、發生房地產糾紛時:二手房買賣合同簽訂后,一方以價格過高或過低而顯示公平為由發生糾紛,一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估,為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

房產評估的流程

其程序一般包括以下9個步驟：

1接受估價委托

2明確估價基本事項

3擬定估價作業方案

4搜集估價所需資料

5實地查勘估價對象

6選定估價方法進行計算

7確定估價結果

8撰寫估價報告

9估價資料歸檔。

什么情況下進行房產評估

法律分析：【1】買房時，買賣雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考；

【2】在給房屋投保之前，需要對房屋的價值進行評估，這就是房地產保險評估；

【3】在向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人一般會以房產作為抵押物，為還款提供擔保，此時，銀行為了確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價；

【4】發生房地產糾紛時。如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低、顯示公平為由拒絕繼續履行合同，此時，買賣合同任何一方或者雙方或仲裁機構、法院可以委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十三條 國家實行房地產價格評估制度。 房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。