離婚時房產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值部分如何計算

夫妻共同還貸增值部分首先要計算不動產(chǎn)升值率，不動產(chǎn)升值率＝不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格＋共同已還利息＋其他費用。然后共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補償對方的數(shù)額。夫妻共同還貸婚后增值部分屬于夫妻共同財產(chǎn)。

【法律依據(jù)】

《民法典》第一千零六十二條，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金、勞務(wù)報酬；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或者受贈的財產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)。夫妻對共同財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

離婚時房屋增值部分的計算方法

在計算房屋相對應(yīng)增值部分時，有以下七種計算方式可供參考： 第一種計算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款(房屋購買價格 貸款總利息)× 離婚 時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。 這種計算方式的原理為：房屋的購買價格與貸款總利息之和即為購 買房 屋所支付的總價款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價款得到夫妻還貸所占整個房產(chǎn)的比例，用這個比例再乘以離婚時房屋市場價值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。 第二種計算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(房屋購買價格 已還利息)×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。 此種計算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實際總房款，即房屋購買價格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時房屋市場價，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。此種計算方式與第一種計算方式不同在于對房屋總價款的認定上，前者將離婚時未歸還的 銀行貸款利息 納入了房屋的價值當中，而本計算方式則認為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產(chǎn)本身的價值，故不能將其納入到房產(chǎn)價值當中。 第三種計算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價) 此種計算方式的原理為：還貸本金除以房屋當時購買價即得到夫妻還貸所占房產(chǎn)購買價比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應(yīng)的增值部分，此種計算方式單純以房產(chǎn)價值作為計算基數(shù)，并沒有將銀行還貸部分納入房產(chǎn)價值當中。 第四種計算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值- 結(jié)婚 時房屋價值) 此種計算方式的原理為：此種計算方式是以雙方結(jié)婚的時間節(jié)點為基礎(chǔ)計算，因為現(xiàn)實生活中存在一方 購房 之后很多年才結(jié)婚，也就是說在購房和結(jié)婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時間房產(chǎn)增值應(yīng)算作產(chǎn)權(quán)登記一方個人財產(chǎn)的增值，而非產(chǎn)權(quán)登記一方對此沒有任何貢獻價值，故不能獲得這段期間房產(chǎn)的增值。從這個角度來講，似乎第四種計算方式比第三種更科學一些。 第五種計算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-結(jié)婚時房屋價值) 此種計算方式看似與第一種計算方式和第四種計算方式相類似，但實際上是有區(qū)別的，此計算方式也是以雙方結(jié)婚時間節(jié)點為計算基礎(chǔ)，夫妻共同還貸的部分所占實際房屋的比例，再乘以從結(jié)婚到 離婚房產(chǎn) 的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應(yīng)的房產(chǎn)增值。 第六種計算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費、裝修、已還貸款等)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分 此種計算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經(jīng)花去的購房成本得到夫妻還貸所占據(jù)整個購房成本的比例，在乘以離婚時房屋市場價值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因為該計算方式將稅費、裝修等購房成本均納入其中，而實際上房產(chǎn)隨著時間的延長會不斷增值，但稅費是固定不變，裝修部分不但不會增值，相反還會貶值。所以雖然有人認為該種計算方式對產(chǎn)權(quán)登記一方有利，但因為原理上分析不夠合理化，所以實踐當中這種計算方式運用的比較少。 第七種計算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分，其中： 房產(chǎn)總增值=房屋當前市場價-房屋購置價 首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價) 個人還貸增值部分=個人還貸額÷(房屋購置價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價) 此種計算方式最為繁瑣，但實踐中也因為這種間接計算公式中的參量都比較容易確定，反而相對來說爭議更少，所以運用起來也比較常見。 離婚的時候雖然房子被認定為一方的個人財產(chǎn)，是不能要求分割的。但在結(jié)婚之后，房子可能出現(xiàn)增值的情況，對于這部分增值離婚的時候另一方其實也是有權(quán)要求分割的。不過，具體分割之前還是需要先對房屋的增值部分作出計算，才能確定究竟增值了多少，這才有可以分割的基礎(chǔ)。

離婚共同還貸對應(yīng)的增值部分怎么計算

婚后共同還貸支付款項需要從共同還貸的那天開始計算，還貸增值部分計算基數(shù)也是共同還貸時的房價，而不是購買時的房價，用現(xiàn)在的房價減去共同還貸開始時的房價，就是房屋的增值部分。 具體計算公式： 婚后夫妻已共同還貸數(shù)額（本金+利息）_【房產(chǎn)當前市值÷（房屋購入價+已共同還貸的利息+ 購房 時支付的稅費等） 新 婚姻法 解釋三全文第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn) 買賣合同 ，以個人財產(chǎn)支付首付款并在 銀行貸款 ，婚后用 夫妻共同財產(chǎn) 還貸， 不動產(chǎn)登記 于首付款支付方名下的， 離婚 時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的 個人債務(wù) 。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。